Schrottimmobilie und Widerruf

Käufer von so genannten „Schrottimmobilien“ haben sich mitunter durch die Finanzierung hochverschuldet und  sehen sich nicht selten in ihrer Existenz bedroht. Unter gewissen Umständen jedoch kann die finanzielle Katastrophe durch einen Widerruf des Vertrages abgewandt werden.  Die Frage, ob geschädigte Verbraucher eine Rückabwicklung oder einen Ersatz des aus dem Verkauf resultierenden Schadens verlangen können, soll Thema dieses Beitrags sein.

Was sind Schottimmobilien?

In erster Linie handelt es sich bei einer Schrottimmobilie umgangssprachlich um eine Immobilie, deren Zustand entweder sehr schlecht ist oder die aus verschiedenen Gründen einen geringen Wert hat und dem Käufer für einen deutlich höheren Preis verkauft wurde. Das Hauptmerkmal solcher Schrottimmobilien ist, dass der Käufer deutlich mehr als den tatsächlichen Wert bezahlt.

Wie werden Schrottimmobilien vertrieben?

Zu Beginn der 90er Jahre gab es bereits die ersten Betroffenen, die durch den Verkauf von Schrottimmobilien finanzielle Schäden erleiden mussten. Die  Besonderheit bei dem Vertrieb von Schrottimmobilien ist oftmals die Geschäftsanbahnung. Diese erfolgte besonders in der Anfangszeit häufig im Wege des wettbewerbswidrigen „Cold Callings” oder am Arbeitsplatz. Bei diesen so genannten  „Cold-Callings“ wird mit dem Verbraucher unaufgefordert Kontakt aufgenommen, unter dem Vorwand einer Meinungsumfrage zu dem Thema Steuern. Als nächstes wird versucht mit dem Kunden ein häusliches Beratungsgespräch zu vereinbaren, um diesem Wege aufzuzeigen, die vorhandene Steuerlast zu senken. Regelmäßig haben solche Beratungsgespräche bei dem Kunden zu Hause stattgefunden. Auch fanden die Termine immer äußerst rasch und zu ungewöhnlichen Uhrzeiten statt, bei denen der Kunde mit oftmals undurchsichtigen Rechenbeispielen von der möglichen Steuersenkung durch eine Immobilie überzeigt werden sollte.

Besagte Immobilien würden sich durch die verminderte Steuerlast in Verbindung mit der erzielenden Miete schnell rentieren. Nachdem dem Kunden nun alle scheinbaren Vorteile von dem Erwerb der entsprechenden Immobilie vorgestellt wurden, wurde diesem auch ein dazu passender Kredit angeboten. Grundsätzlich geht es bei der Problematik der so genannten Schrottimmobilien um die Bankkredite, die zum Erwerb dieser angeblich steuersparenden Immobilien aufgenommen wurden.

Woran ist eine Schrottimmobilie zu erkennen?

Für gewöhnlich informieren sich Anleger ausführlich über eine bestimmte Immobilie, bevor ein Kauf erwogen wird. Dabei gilt es eine Vielzahl von verschiedenen Dingen zu beachten. Im Fokus dabei steht allerdings regelmäßig der Kaufpreis der Immobilie, hier lassen sich auch erste Anzeichen finden, die auf eine Schrottimmobilie schließen lassen können. Der BGH erachtet es als ratsam, den vereinbarten Kaufpreis, soweit dieser deutlich über dem 14-fachen der Nettojahreskaltmiete liegt, kritisch zu hinterfragen. Dabei gilt es aber auch die örtlichen Gegebenheiten, die Lage und die aktuelle Marktsituation zu berücksichtigen, die stets einen großen Einfluss auf den Kaufpreis haben können.

Neben einem deutlich zu hohen Kaufpreis, können  auch Beratungsgespräche außerhalb des eigentlichen Kaufobjekts ein Warnsignal sein, vor allem wenn es sich dabei um eine unaufgeforderte Anbahnung eines Verkaufsgesprächs handelt. Auch bei einem Angebot von so genannten „Rundum-sorglos-Paketen“ und einer entsprechenden Finanzierung ist es ratsam, dieses zu hinterfragen und dem Verkäufer nicht direkt sein Vertrauen zu schenken.

Was können Betroffene von Schrottimmobilien tun?

Für Verbraucher besteht die Möglichkeit eines Widerrufs des Darlehns, durch den der Kredit oder sogar das ganze Geschäft rückabgewickelt werden kann. Die Rechtsprechung hat es sich zum Ziel gemacht, den Verbraucherschutz besonders hinsichtlich der Widerrufbarkeit des Kreditvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) zu stärken.

Rückabwicklung aufgrund Widerrufs

Eine Möglichkeit für Betroffene Anleger ist der Widerruf des zur Finanzierung der Schrottimmobilie geschlossenen Darlehns. Grundsätzlich besteht für den Verbraucher, wenn der Darlehnsvertrag in einer Haustürsituation abgeschlossen wurde, ein Widerrufsrecht nach § 312 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Doch da die Verträge hinsichtlich der Schrottimmobilien und deren Finanzierung häufig zu Hause bei dem Anleger geschlossen werden, handelt es sich dabei um ein so genanntes Haustürgeschäft, bei dem besondere Regelungen im Haustürwiderrufsgesetz zu finden sind.

Ursprünglich konnte der Verbraucher Verträge, zu denen er in einer Haustürsituation verleitet worden war zwar widerrufen,  allerdings war das HWiG nicht auf Verbraucherkredite anwendbar. Bestimmte Kredite konnten demnach nicht widerrufen werden. Nach der neuen Rechtsprechung können Anleger jedoch auch einen Verbraucherkredit nach HWiG widerrufen, wenn ein solcher Kredit als Haustürgeschäft geschlossen wurde.

Dies galt lange Zeit  jedoch nicht uneingeschränkt, vielmehr bestanden hinsichtlich des Widerrufs einige Voraussetzungen, die für einen wirksamen Widerruf vorliegen mussten. So bestand eine Einschränkung darin, dass  für einen Widerruf gegenüber dem Kreditinstitut, die Bank die Haustürsituation beim Verbraucher kannte oder hätte kennen müssen. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH hingegen muss sich ein Vertragspartner, der nicht selbst die Vertragsverhandlungen führt, die in der Person des Verhandlungsführers objektiv bestehende Haustürsituation ohne weiteres zurechnen lassen.

Was bringt der Widerruf?

Welche Rechtfolgen mit dem Widerruf einhergehen richtet sich danach, ob der Kreditvertrag mit dem Erwerbsvertrag für die Immobilie wirtschaftlich verbunden war. Da es sich bei dem Darlehen und dem Kauf um zwei getrennte Vertragsverhältnisse handelt, müssen diese auch getrennt betrachtet werden. Sind die Verträge wirtschaftlich getrennt, bleiben sie es auch nach dem Widerruf des Darlehns. Der Widerruf des Darlehnsvertrages wird nach HWiG rückabgewickelt und berührt den Erwerbsvertrag dabei nicht.

Da es bei einem Darlehen bezüglich der Finanzierung nur zu einer Geldtransaktion kommt, gilt dies auch für die Rückgewähr. Der Verbraucher, dem ein solches Finanzierungsdarlehen genehmigt wurde, muss nur die empfangene Valuta an den Kreditgeber zurückzahlen. Die Bank hat dabei auch keinen Anspruch auf Bearbeitungskosten und/oder ein Disagio. Die Bank hat dem Verbraucher jedoch die Zins- und Tilgungsleistungen zu erstatten, die dieser auf das Darlehen erbracht hat.

Ist es hingegen der Fall, dass der Kredit- und Erwerbsvertrag wirtschaftlich verbunden waren, so hat der Widerruf des Darlehens zur Folge, dass auch das finanzierte Geschäft unwirksam ist. Waren die Verträge in diesem Sinne verbunden, steht dem Darlehensgeber gem. § 3 HWiG kein Anspruch gegen den Darlehnsnehmer auf Rückzahlung des dem Partner des finanzierten Geschäfts zugeflossenen Darlehensbetrags zu, sondern ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch gegen den Geschäftspartner des Darlehensnehmers.

Was kann ein Anwalt für Sie tun?

Sollten Sie betroffen sein und eine so genannte Schrottimmobilie erworben haben, ist es ratsam sich an einen entsprechend spezialisierten Anwalt zu wenden. Dieser kann Ihnen dabei helfen festzustellen, ob Sie tatsächlich eine Schrottimmobilie erworben haben und ob Sie als geschädigter Verbraucher in diesem Fall den geschlossenen Vertrag widerrufen können. Gerne können Sie sich mit uns in Verbindung setzten und wir werden mit Ihnen Ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen und Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte zur Seite stehen.

 

 

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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