Schrottimmobilie und Verjährung

Im Fernsehen und bisweilen auch in den Nachrichten finden sich immer wieder Berichte über Schrottimmobilien. Oft in Verbindung mit Betrugsfällen. Doch auch neben betrügerischen Machenschaften gibt es immer wieder unzufriedene Mandanten die klagen, weil sie sich übers Ohr gehauen fühlen. Und das ist verständlich. Wenn sich das Eigenheim, welches als heimeliges Nest oder als elegante Behausung geplant war, als Ruine entpuppt, geht es oft um sehr viel Geld und die Frage, wie die Schrottimmobilie am schnellsten wieder zurückgegeben werden kann.

Doch Sie sollten nicht zu lange warten. Denn es kann auch die Verjährung drohen. Die Verjährungsfristen sind nicht selten knapp bemessen.

Was eine Schrottimmobilie ist, wie sie diese wieder loswerden und wann die Verjährung droht soll der vorliegende Beitrag beantworten.

Was ist eine Schrottimmobilie?

Auf diese Frage bietet das Gesetz keine direkte Antwort. Nirgendswo ist dieser Begriff definiert oder wird gebraucht. Das Gesetz kennt aber den Begriff des Mangels. Als solcher wird eine Beschaffenheit beschrieben, die hinter dem zurückbleibt, was der Käufer erwarten durfte. Sei es, weil eine bestimmte Vereinbarung getroffen wurde oder nur, weil der Gegenstand den Zweck nicht erfüllt.

Auch eine Schrottimmobilie leidet also unter einem Mangel. Doch nicht jedes mangelhafte Haus ist auch eine Schrottimmobilie. Das Wort Schrott wird aber dann gebraucht, wenn man die Sache nicht mehr nutzen kann und der Wert nur noch sehr gering, oft sogar rein ideell ist. Eine Schrottimmobilie ist also ein Haus oder Grundstück, welches entweder nicht bewohnbar ist oder unter so viele oder so schweren Mängeln leidet, dass der Wert nur noch sehr gering oder die Reparatur selbst den Wert im mangelfreien Zustand übersteigen würde.

Was kann ich jetzt machen?

Zunächst soll einmal klarstellend erwähnt werden, dass man natürlich nichts machen kann, wenn man die Mängel bereits kannte oder in Kauf genommen hat. In den sonstigen Fällen kann man Gewährleistungsrechte geltend machen. Die bestehen aus der Nacherfüllung und ggf. noch Minderung, Rücktritt und Schadensersatz. In bestimmten Fällen ist dabei auf die Verjährung bzw. Verjährungsfrist zu achten.

Bei einer Schrottimmobilie muss regelmäßig zunächst Nacherfüllung verlangt werden. Der Verkäufer muss also aufgefordert werden, die Mängel zu beseitigen, bzw. zu beseitigen lassen. Nur dann, wenn er dies kategorisch ablehnt oder sogar über die Mängel getäuscht hat, ist dies nicht erforderlich und es kann gleich der Rücktritt vom Kaufvertrag über die Schrottimmobilie erklärt werden. Auch kann man Schadensersatz geltend machen, wenn man einen Schaden erlitten hat. Hierzu sollten Sie sich ggf. anwaltlich beraten lassen.

Doch oft gibt es noch eine Hürde: Der Gewährleistungsausschluss, der verhindert, dass Sie die Schrottimmobilie zurückgeben können. Denn dann haftet der Verkäufer nicht für Mängel. Doch ein guter Anwalt weiß Rat: Wurde eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart oder hat der Verkäufer Ihnen den Mangel arglistig verschwiegen, greift der Gewährleistungsausschluss nicht. Dann können Sie den Verkäufer wegen der Schrottimmobilie in Haftung nehmen.

Und die Verjährung?

Die Verjährung ist ein gesetzlicher Mechanismus der bewirken soll, dass Rechtsfriede eintritt. Man soll als Schuldner nicht Angst haben müssen, einen unbegrenzt langen Zeitraum in Anspruch genommen zu werden. Die Verjährung bewirkt daher, dass ein Anspruch, der formal zwar besteht, nicht mehr durchgesetzt werden kann. Es obliegt also dem Schuldner, ob er den Anspruch noch erfüllt, wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist. Wie Sie sehen, ist die Verjährung also ein scharfes Schwert.

Natürlich greift die Verjährung auch beim Kaufvertrag. Hierbei muss beachtet werden, dass die Verjährung eigentlich nur für Ansprüche eintreten kann. Der Rücktritt bspw. ist aber kein Anspruch, sondern ein sogenanntes Gestaltungsrecht, welches nicht verjähren kann. Doch ist die Ausübung oft und so auch im Kaufrecht beschränkt. Auch der Rücktritt kann nur solange ausgeübt werden, bis die Verjährungsfrist bezüglich des Nacherfüllungsanspruches noch nicht abgelaufen ist. Der Schadensersatzanspruch wiederum ist von der Verjährung und der Verjährungsfrist direkt betroffen.

Die gute Nachricht: Mängeln an Bauwerken verjähren in 5 Jahren und nicht wie üblich in drei. Betrifft der Mangel nicht direkt das Bauwerk, sondern das sonstige Grundstück beträgt die Verjährungsfrist zwei Jahre, außer, wenn der Verkäufer Sie über die Schrottimmobilie arglistig getäuscht hat. Dann tritt die Verjährung nach drei Jahren ein.

Die Verjährungsfrist beginnt aber mit der Übergabe und nicht erst mit Kenntnis des Mangels. Bleibt der Mangel also zunächst unentdeckt, kann die Verjährung auch eintreten, wenn sie davon gar nichts wussten.  Tritt der Mangel also erst nach einer gewissen Weile auf, rate ich Ihnen, einen Anwalt aufzusuchen.

Gerade bei einer arglistigen Täuschung des Verkäufers über die Schrottimmobilie kann man auch die Anfechtung erklären. Die Anfechtung selber unterliegt wiederum keiner Verjährung, bzw. Verjährungsfrist. Jedoch hat der Gesetzgeber geregelt, dass man die Anfechtung innerhalb eines Jahres nach Kenntnis der relevanten Umstände erklären muss. Gleich aber ob mit oder ohne Kenntnis: Nach 10 Jahren ist auch eine Anfechtung nicht mehr möglich, dh. ausgeschlossen.

Worauf Sie achten können!

Am besten ist stets, eine Schrottimmobilie nicht zu erwerben, bzw. zu erkennen, dass es sich um eine handelt. Holen Sie also im Zweifel ein Gutachten ein und lassen Sie sich wichtige Kriterien in den Kaufvertrag schreiben um später nicht im Regen zu stehen.

Ist es nun dafür bereits zu spät gilt es die Mängel gut zu dokumentieren und Beweise zu sichern. Hinsichtlich der Möglichkeiten können Sie auch einen Anwalt kontaktieren. Denn wenn es vor Gericht geht, werden Sie vermutlich ohnehin einen benötigen, da Anwaltszwang herrscht. Der Anwalt kann Ihnen helfen, die Schrottimmobilie wieder loszuwerden und achten zugleich auf die Verjährung bzw. die Verjährungsfrist.

Fazit

Eine Schrottimmobilie zu erwerben ist immer ärgerlich und kann bisweilen hohe Schäden verursachen. Grundsätzlich müssen Sie zunächst vom Käufer Nacherfüllung verlangen, bevor Sie, wenn diese scheitert, vom Kaufvertrag zurücktreten können. Vorsicht bei Schrottimmobilien ist auch angesagt, wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Dann bedarf es besonderer Umstände und einer guten Begründung um die Sache für Sie noch zu gewinnen.

Achten Sie dabei auch auf die Verjährung und lassen sie nicht zu viel Zeit verstreichen. Denn ist die Verjährung eingetreten, also die Verjährungsfrist abgelaufen, hängt es vom Verkäufer ab, ob er bspw. einer Vertragsauflösung zustimmt.  Und nur die wenigsten Verkäufer wären dazu bereit.

Gerne können wir Ihnen in dieser schweren Phase zur Seite stehen und prüfen, wie Sie gegen den Verkäufer hinsichtlich der Schrottimmobilie vorgehen können. Natürlich prüfen wir dabei auch die Verjährung, bzw. den Ablauf der Verjährungsfrist. Kontaktieren Sie uns einfach.

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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