Schrottimmobilie loswerden!

Kaufen Sie gerade ein Eigenheim oder haben Sie eines erworben? Dann sind Sie in guter Gesellschaft. Denn viele Deutsche erwerben eine Immobilie, um später ihren Lebensabend darin zu verbringen oder in Form einer Anlage. Das Gefühl, etwas Eigenes zu haben und darin tun und lassen zu können, wie es einen beliebt, wollen die meisten nicht missen.

Daher ist es verständlich, wenn wir hohe Anforderungen an unsere Immobilien haben und eine gute Qualität erwarten. Umso ärgerlicher ist es dann, wenn diese nicht unseren Ansprüchen genügen. Hin und wieder gibt es auch Fälle, in denen regelrechte Schrottimmobilien verkauft werden, die für eine große Unzufriedenheit und einen großen finanziellen Schaden sorgen können.

Natürlich möchten die Betroffenen eine solche Schrottimmobilie wieder loswerden und sich somit schadlos halten. Es stellt sich die Frage, auf wen nach dem Kauf die Belastungen einer solchen Schrottimmobilie lasten oder ob der Käufer diese ganz einfach wieder loswerden kann. Dies soll der vorliegende Beitrag klären.

Was ist eine Schrottimmobilie?

Eine Schrottimmobilie kennt das Gesetz nicht. Das BGB spricht nur von dem Mangel oder den Mängeln. Solche gibt es vor allem auch im Zusammenhang mit einem Kauf, also einem Kaufvertrag. Genaugenommen wird dabei nicht die Schrottimmobilie selbst erworben, sondern das Grundstück, da rechtlich das Haus zum Grundstück gehört und nur einen Teil desselbigen darstellt.

Das Gesetz kennt dann also nur eine mangelfreie Kaufsache, bzw. eine mit einem Mangel behaftete Kaufsache. Grundsätzlich ist es daher gleich, ob nur ein Mangel vorliegt oder es sich aber um eine Schrottimmobilie handelt, die der neue Eigentümer wieder schnell loswerden will.

Eine Schrottimmobilie ist dabei ein Haus oder auch ein Grundstück, welches entweder unter sehr vielen Mängeln leidet oder aber unter Mängeln, welche den Gebrauch sehr erschweren oder gar unmöglich machen. So können z.B. schwere Fehler in der Bausubstanz vorliegen, welche eine Einsturzgefahr begründen. Oder aber ganz viele Mängel, deren Behebung den Wert des Grundstücks übersteigt, sodass eine Behebung der Mängel der Schrottimmobilie nicht wirtschaftlich sinnvoll wäre und es besser wäre, die Schrottimmobilie einfach loszuwerden.

Auch ärgerliche Mängel machen aus einer Immobilie eine Schrottimmobilie. So u.a., wenn ein großflächiger Schimmel oder Ungezieferbefall vorliegt, und man nicht in dem Haus wohnen kann.

In all diesen Fällen liegt eine Schrottimmobilie vor, die man nur noch loswerden möchte. Tatsächlich ist dies unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

So können Sie die Schrottimmobilie loswerden!

Zuhöchst einmal das offensichtliche: Haben Sie bewusst eine derartige Schrottimmobilie erworben, dann stehen die Chancen, diese loszuwerden schlecht.

Besser sieht es dann aus, wenn Sie nicht wussten, dass es sich um eine Schrottimmobilie, diese Ihnen also untergejubelt wurde. Dann können Sie diese unter bestimmten Umständen loswerden.

Denn eine Schrottimmobilie hat ja einen Mangel nach dem Gesetz. Dieser Mangel oder diese Mängel der Schrottimmobilie lösen bestimmte Rechte aus und bewirken, dass man die Schrottimmobilie auch loswerden kann.

Auf der ersten Stufe jedoch steht zunächst die Nacherfüllung. In der Regel läuft diese auf eine Reparatur der Schrottimmobilie oder auf eine Beseitigung der Mängel hinaus. Sie müssen daher zunächst den Verkäufer der Schrottimmobilie auffordern, die Mängel zu beseitigen. Nur, wenn dieser Sie arglistig über die Schrottimmobilie getäuscht hat oder klar macht, dass er nicht bereit ist, eine Reparatur vorzunehmen oder die Kosten zu tragen, ist eine Fristsetzung, um die Schrottimmobilie loszuwerden nicht mehr nötig.

Verstreicht die Frist ungenutzt, können Sie nicht nur mindern oder Schadensersatz geltend machen, sondern auch anstelle der Minderung wegen der Schrottimmobilie vom Vertrag zurücktreten. So können Sie also die Schrottimmobilie loswerden. Lässt sich der Verkäufer auf den Rücktritt nicht ein, ist er also nicht gewillt die Schrottimmobilie zurückzunehmen und den Kaufpreis zu erstatten, muss dies entsprechend vor Gericht durchgesetzt werden. Hier ist in den meisten Fällen ein Anwalt erforderlich und auch ratsam, da einige Sachen zu beachten sind.

So muss der Mangel ordnungsgemäß dokumentiert sein. Die Frist muss wirksam gesetzt und der Rücktritt ordentlich erklärt werden. Geht dabei alles glatt, sind Sie die Schrottimmobilie wieder losgeworden.

Schrottimmobilie loswerden? Es gibt Schwierigkeiten!

Oben ist der optimale Fall beschrieben, um eine Schrottimmobilie loszuwerden. In der Praxis werden aber oft Gewährleistungsausschlüsse vereinbart, dh. es wird die Nacherfüllung und alle folgenden Rechte wie die Minderung, der Rücktritt und der Schadensersatz ausgeschlossen. Ist dies der Fall, können Sie die Schrottimmobilie nicht loswerden, was wirklich ärgerlich ist.

Relevant ist dies besonders für verdeckte Mängel, die erst später an den Tag treten.

Aber selbst dann gibt es noch Chancen, die Schrottimmobilie loszuwerden. Nämlich dann, wenn der Verkäufer eine Beschaffenheit zugesichert hat („ja, einen Schimmelbefall kann ich definitiv ausschließen“) und dies auch im Vertrag steht oder wenn der Verkäufer über den Zustand der Schrottimmobilie bewusst getäuscht hat oder wichtige Dinge verschwiegen hat. Zwar ist dieser grundsätzlich nicht verpflichtet ungefragt Problem mitzuteilen. Eine Ausnahme wird aber da gemacht, wo es sich um einen Mangel handelt, der für den Käufer nicht ersichtlich, aber so wie der Verkäufer erkennen kann, von besonderer Bedeutung sind. So z.B. Dinge, welche die Bewohnbarkeit betreffen. Bei einer Schrottimmobilie dürfte das eine oder andere dabei sein. Wichtig ist nur, dass man im Zweifel nachweisen kann, dass der Verkäufer den Mangel der Schrottimmobilie kannte.

In diesem Fall kann man die Schrottimmobilie wieder loswerden. Die Durchsetzung ist aber rechtlich und tatsächlich schwierig und nur wenige Verkäufer spielen da mit, weil sie gerade die Schrottimmobilie selbst loswerden wollten. Wir raten also dazu, einen Anwalt mit ins Boot zu holen, der die Sache kompetent begleitet.

Auch proaktiv kann das eine oder andere getan werden. Besondere Eigenschaften können bspw. im Vertrag genannt werden und sind dann bindend. Liegen diese nicht vor, kann man die Schrottimmobilie loswerden. Ebenfalls sollte gerade bei größeren Investitionen das Haus begutachtet werden um negative Überraschungen zu vermeiden. Dies ist weniger nervig, als die Schrottimmobilie später mühsam loswerden zu wollen.

Fazit

Eine Schrottimmobilie möchte man schnell wieder loswerden. In Theorie ist dies gut möglich, doch praktisch gibt es einige Herausforderungen. Allen voran ein Haftungs- und Gewährleistungsausschluss. Doch auch dann gibt es noch Chancen, die Schrottimmobilie loszuwerden.

Wir raten Ihnen dazu, einen Anwalt einzuschalten, der die Voraussetzungen hierzu prüft und Sie dabei berät. Gerne übernehmen wir dies für Sie. Schreiben oder rufen Sie uns einfach an und schildern Sie uns Ihren Fall.

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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