Schrottimmobilie und Schadensersatz

Das zu Hause haben wir alle liebgewonnen. Ein Ort, an dem man ganz man selbst sein kann und ein Platz an dem wir uns wohl fühlen. Und für solch einen Ort sind wir auch bereit viel Geld auszugeben. Oft mehrere 100.000 € wechseln den Besitzer für den Übergang eines Eigenheims, welches wir nach unseren Vorstellungen gestalten können und in welchen wir uns heimisch fühlen.

Doch was geschieht, wenn das Haus unseren Vorstellungen nicht entspricht? Besonders schlimme Fälle sind als Schrottimmobilie bekannt. Ahnungslose Käufer werden über den Tisch gezogen und verlieren nicht nur ein vermeintlich schönes zu Hause, sondern auch eine Menge Geld. Natürlich möchten diese sich dann an den Verkäufern schadlose halten oder wieder aus dem Vertrag herauskommen und die Schrottimmobilie zurückgeben und Schadensersatz verlangen. Ob und wie das funktioniert, soll der vorliegende Beitrag klären.

Die Schrottimmobilie rechtlich erklärt

Natürlich spricht das Gesetz nicht von einer Schrottimmobilie, sondern verwendet neutrale Wörter. Das Gesetz spricht von einem Mangel, der im Kaufvertragsrecht geregelt ist und einen Schadensersatzanspruch auslösen kann. Denn beim Kauf eines Hauses, oder juristisch genauer beim Kauf eines Grundstücks, handelt es sich um einen ganz normalen Kaufvertrag. Da dieser aber wirtschaftlich sehr bedeutsam ist, kann dieser nur vor dem Notar geschlossen werden.

Als Schrottimmobilie wird ein Haus bezeichnet, welches nicht nur unter einem Mangel leidet, sondern unter einer Vielzahl von Mängeln oder unter Mängeln, welche den Wohnzweck zunichte machen und ggf. im Wege des Schadensersatzes geltend gemacht werden können. So kann es bspw. sein, dass die Anzahl der Mängel sehr hoch ist und das Haus lange Zeit so nicht bewohnbar ist. Oder aber die Kosten für die Wiederherstellung der Schrottimmobilie übersteigen deren Wert, sodass eine Wiederherstellung der Schrittimmobilie wirtschaftlich wenig sinnvoll wäre. Aber auch gravierende Mängel wie Ungeziefer oder Schimmel sorgen dafür, dass die Käufer die Schrottimmobilie gerne wieder zurückgeben würden.

Das Gesetz unterscheidet primär aber nicht zwischen der Anzahl und Schwere der Mängel. Jeder Mangel löst für sich grundsätzlich Gewährleistungsrechte sowie einen Anspruch auf Schadensersatz  aus. Jedoch ist die Schwere der Mängel bspw. für eine Minderung oder einen Rücktritt von Bedeutung. Und natürlich für den Schadensersatz und die Höhe des Schadensersatzes.

Eine Schrottimmobilie kann also Mängelgewährleistungsansprüche auslösen. Doch was zunächst so einfach klingt, erweist sich in der Praxis als schwer durchzusetzen. Oftmals möchten sich die Beteiligten auch von dem Kaufvertrag wieder lösen und Schadensersatz verlangen. Wann man sich von einer Schrottimmobilie lösen kann, soll im Folgenden besprochen werden.

Das sind meine Rechte bei einer Schrottimmobilie

Doch was können Sie nun genau gegen die Schrottimmobilie tun? Oder müssen Sie da einfach durch?

Grundsätzlich gibt es die Ansprüche wegen eines Mangels. In einem ersten Schritt kann der Käufer Nacherfüllung verlangen, also entweder Nachlieferung oder Nachbesserung. Da man ein Haus schlecht nachliefern kann (ggf. bei Fertighäusern), kommt meist nur die Nachbesserung der Schrottimmobilie in Betracht. Hierzu müssen die Mängel behoben werden und der Verkäufer trägt die Kosten. In diesem Schritt kann grundsätzlich noch kein Schadensersatz verlangt werden.

Oft weigern sich jedoch die Verkäufer, entsprechend nachzubessern. Sie sehen sich nicht in der Pflicht oder bestreiten, dass überhaupt eine Schrottimmobilie vorliegt. Dann kann in einem zweiten Schritt der Kaufpreis gemindert werden. Hierzu muss der Wert der Schrottimmobilie mit dem fiktiven mangelfreien Wert verglichen werden.  Dies geht schon in die Richtung Schadensersatz.

Möchte der Käufer die Immobilie aber gar nicht mehr haben, so kann er vom Kaufvertrag zurücktreten. Dies geht aber nur, wenn der Mangel nicht unerheblich ist, wobei die bei einer echten Schrottimmobilie kaum der Fall sein dürfte. Vor dem Rücktritt muss aber eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt worden sein. Die Rechtsprechung des BGH ist dort aber sehr großzügig. So muss keine echte Frist gesetzt werden. Dem Verkäufer muss nur klar werden, dass ein beschränkter Zeitraum zur Verfügung steht und für die Nichterfüllung andernfalls Konsequenzen drohen.

Kann zurückgetreten werden, dann kann auch Schadensersatz geltend gemacht werden, z.B., weil ein anderes Haus teurer ist oder die Mängel eigenhändig behoben wurden.

Es gibt also einige Möglichkeiten, bei einer Schrottimmobilie gegen den Verkäufer vorzugehen. Doch es gibt auch Schwierigkeiten.

Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Schadensersatzes

So weit die Theorie. Denn in der Praxis spielt oft ein wichtiger Aspekt bei Schrottimmobilien eine Rolle: Der Gewährleistungsausschluss, der auch für den Anspruch auf Schadensersatz greift. Oft wird nämlich das Einstehen für Mängel ausgeschlossen. In notariellen Verträgen ist dies eine Standardklause. Dh. man kauft die Schrottimmobilie so wie sie ist und trägt das Risiko, dass diese Mängel aufweist, die man bisher noch nicht gesehen hat.

Das ist doppelt ärgerlich: Man hat eine Schrottimmobilie am Hals und auch noch die Kosten und kann Keinen in Form von Schadensersatz in Regress nehmen. Ggf. käme aber eine Haftung des Notars auf Schadensersatz in Frage, wenn er darüber nicht hinreichend aufklärt.

Doch es gibt Licht am Ende des Schrottimmobilien – Tunnels. Denn der Haftungsausschluss gilt nicht für zugesicherte Eigenschaften und wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Erklärt der Verkäufer im Vertrag also, dass die Immobilie schimmelfrei sei, würde er für entsprechenden Schimmel auf Schadensersatz haften. Hin und wieder werden Mängel auch arglistig verschwiegen. Grundsätzlich besteht aber keine Offenbarungspflicht für Mängel. Nur, wenn der Verkäufer weiß, dass ein Mangel vorliegt und ersichtlich ist, dass dieser für den Käufer wichtig ist und dieser den nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann, muss der Verkäufer den Mangel offenbaren. Dies hängt sicherlich auch von den konkreten Umständen ab. Aber eine Schrottimmobilie mit vielen Mängeln als neuwertig zu verkaufen geht so nicht und kann einen Anspruch auf Schadensersatz begründen.

Daher stehen dann die Chancen gut, die Schrottimmobilie wieder los zu werden und Schadensersatz verlangen zu können.

Fazit und was Sie tun können

Eine Schrottimmobilie ist sehr ärgerlich und ein Klotz am Bein. Leider sind entsprechende Ansprüche in dem notariellen Kaufvertrag oft ausgeschlossen; auch der Schadensersatzanspruch. Sichert der Verkäufer aber eine Eigenschaft zu oder verschweigt er, wie bei unerkannten Schrottimmobilien häufig, den Mangel, dann kann die Schrottimmobilie wieder zurückgegeben werden, nachdem eine Frist zur Nachbesserung gesetzt wurde. Im Falle des Verschweigens geht dies auch ohne Fristsetzung. Hierbei ist dann auch Schadensersatz möglich.

Doch Sie selbst können proaktiv tätig werden. Verlassen Sie sich nicht blind auf die Aussagen des Verkäufers, sondern ziehen Sie einen Experten zu rate, der das Haus begutachtet und eventuell versteckte Mängel erkennt. Das investierte Geld wird sich lohnen, auch weil der Investitionsbedarf besser abgeschätzt werden kann.

Wurden Sie aber mit einer Schrottimmobilie über den Tisch gezogen, hilft nur fachkundigen juristischen Rat einzuholen, ob auf Schadensersatz geklagt werden kann. Wir raten Ihnen daher, so schnell wie möglich einen Anwalt einzuschalten, der Sie über die Risiken und Chancen bezüglich der Schrottimmobilie belehrt und Ihre Ansprüche außergerichtlich oder gerichtlich durchsetzt.

Gerne können wir dies für Sie übernehmen und Ihnen mit Ihrer Schrottimmobilie behilflich sein. Kommen Sie gerne auf uns zurück und schildern Sie uns Ihren Fall. Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung des Schadenersatzanspruchs.

 

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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