Schrottimmobilie und Rückabwicklung!

Es gab eine Zeit, da waren Schrottimmobilien richtig beliebt. Die Leute haben es geliebt, wenn im Winter der zugige Wind durchs Gemäuer geweht ist und ständig Reparaturen nötig gewesen sind. Seit dem Mittelalter legen die Menschen jedoch mehr Wert auf eine qualitativ hochwertige Unterkunft. Doch Spaß bei Seite:

Eine Schrottimmobilie sorgt in den meisten Fällen für Ärger. Bei den Betroffenen wird dabei oft zu recht der Wunsch geweckt, die Schrottimmobilie wieder loszuwerden. Dies geht nur über die Rückabwicklung des Vertrags. Doch zu der Rückabwicklung der Schrottimmobilie muss es zunächst erst einmal kommen. Denn der Verkäufer wird sich nur in den wenigsten Fällen damit einverstanden erklären. In welchen Fällen dennoch eine Rückabwicklung einer Schrottimmobilie möglich ist, soll der vorliegende Beitrag klären.

Sind Sie nicht ganz so stolzer Erwerber einer Schrottimmobilie, bei der eine Rückabwicklung für Sie in Betracht kommt? Dann schreiben Sie uns gerne oder rufen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne bei der rechtlichen Um- bzw. Durchsetzung.

Was ist eine Schrottimmobilie?

Zunächst einmal ist bedeutsam vor der Rückabwicklung zu klären, was eine Schrottimmobilie überhaupt ist. Juristen versuchen im ersten Moment ins Gesetz zu schauen. Aber dort werden Sie nicht fündig werden, denn einen Paragraphen für die Schrottimmobilie gibt es nicht. Dagegen kann etwas zur Rückabwicklung gefunden werden. Hier unterscheidet das Gesetz zwischen der Rückabwicklung auf Grund eines Rücktritts und auf Grund einer Anfechtung. Die Unterschiede sind aber insgesamt nicht sehr groß.

Das Gesetz kennt in Bezug auf Schrottimmobilien nur den Begriff des Mangels. Ein solcher liegt grob gesagt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dabei ist es grundsätzlich unerheblich, ob der Mangel besonders groß ist oder aber nur geringfügig. Bei der Rückabwicklung ist zu beachten, dass ein Rücktritt auf Grund eines geringfügigen Mangels (z.B. Farbe einer Wand ist anders als versprochen) nicht in Betracht kommt.

Als Schrottimmobilie kann man demgegenüber Immobilien bezeichnen, bei denen nur noch eine Rückabwicklung erfolgen soll. Grund dafür kann z.B. sein, dass besonders schwere Mängel vorliegen oder aber gar sehr viele Mängel, die alle behoben werden müssen. Zumeist kommt damit zusammen, dass die Beschaffenheit der Schrottimmobilie so gestaltet ist, dass sich diese Schrottimmobilie zum Wohnen nicht mehr eignet, bzw. das Wohnen nur noch eingeschränkt möglich ist oder aber diese Eignung mittels eines erheblichen Geldbetrages hergestellt werden muss, wobei oft dieser Geldbetrag, den man in diese Schrottimmobilie stecken muss, den Wert der Schrottimmobilie, selbst im mangelfreien Zustand übersteigt und so eine Reparatur wirtschaftlich unsinnig wäre, die Schrottimmobilie also nur noch etwas für echte Liebhaber (z.B. zerfallene Burgen) oder Bastler ist.

Zumeist geht es jedoch um den Verlust einer Menge Geld, sodass man die Schrottimmobilie nur noch loswerden und sein Geld zurückhaben möchte. Hierfür gibt es einen juristischen Begriff: Die Rückabwicklung.

So kann die Rückabwicklung funktionieren!

Bei der Frage, wann eine Rückabwicklung der Schrottimmobilie sinnvoll ist, kann man grob sagen dann, wenn man von der Beschaffenheit nichts wusste. Wenn Sie also bewusst ein baufälliges Haus, bzw. juristisch korrekt ausgedrückt, ein Grundstück mit baufälligem Haus erworben haben, dann besteht für eine Rückabwicklung auch dann kein Raum mehr, wenn sich bspw. die Kosten als höher erweisen, als Sie kalkuliert haben.

Liegt aber ein Mangel vor, den Sie nicht kannten, kommt die Rückabwicklung der Schrottimmobilie in Betracht. In einem ersten Schritt ist jedoch zunächst Nichterfüllung zu verlangen. Dies heißt konkret, dass Sie dem Verkäufer der Schrottimmobilie vor der Rückabwicklung die Möglichkeit geben sollten, die aufgezeigten Mängel zu beseitigen. Hierzu ist es notwendig, dass der Verkäufer diese auch begutachten kann. Sie sollten hierzu dem Verkäufer eine konkrete, aber großzügig bemessene Frist setzen.

Verstreicht die Frist ungenutzt, dann können Sie den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten (Rückabwicklung) und Schadensersatz geltend machen, z.B. bezüglich Mehrkosten für den Umzug oder für den Erwerb eines vergleichbaren Hauses. Keiner Fristsetzung vor der Rückabwicklung der Schrottimmobilie bedarf es dann, wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht hat oder von vornherein klargemacht hat, dass er die Mängel nicht beseitigen wird.

Käme es zu einer Rückabwicklung müssten Sie die Schrottimmobilie zurückgeben und der Verkäufer müsste Ihnen das Geld zurückgeben. Die erbrachten Leistungen sind also wieder einander zurückzugeben.

Doch es gibt auch praktische Schwierigkeiten bei der Rückabwicklung einer Schrottimmobilie.

Rückabwicklung der Schrottimmobilie – Es gibt Schwierigkeiten!

Der bereits beschriebene Fall beschreibt den Normalfall. Leider werden in den notariellen Kaufverträgen oft Gewährleistungsausschlüsse vereinbart, also jede Haftung für einen Mangel ausgeschlossen. Hierdurch wird das Risiko, dass ein Mangel vorliegt, also auch ein wirtschaftliches Risiko für die Beseitigung besteht, welches bei Vertragsschluss nicht ersichtlich war, auf den Käufer abgewälzt.

Gerade bei Schrottimmobilie ist dies relevant, da die Mängel oft versteckt und bei Vertragsschluss gar nicht sichtbar sind. Konkret bedeutet dies, dass Sie auf den Mängeln sitzen bleiben und eine Rückabwicklung der Schrottimmobilie nicht möglich ist. Wegen der immensen Folgen muss ein Notar bei Vertragsschluss auch auf das Risiko hinweisen. Andernfalls macht er sich schadensersatzpflichtig.

Doch es gibt auch hier noch Grund zur Hoffnung. Ein Gewährleistungsausschluss gilt nämlich dann nicht, wenn eine Eigenschaft vom Verkäufer zugesichert wurde (z.B. die Bewohnbarkeit). Dies sollte aber stets seinen Niederschlag im Kaufvertrag gefunden haben. Sichert der Verkäufer eine Eigenschaft zu, muss er diese auch einhalten. Tut er dies nicht, dann kann die Schrottimmobilie rückabgewickelt werden.

Eine Rückabwicklung der Schrottimmobilie kann auch gelingen, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht hat. Denn auch dann greift der Ausschluss der Gewährleistung nicht. Dies ist bspw. der Fall, wenn der Verkäufer bewusst falsche Angaben macht oder Angaben ins Blaue hinein, also ohne wirkliches Wissen trifft, nicht jedoch dann, wenn er zugibt, dass selber nicht genau zu wissen.

Auch Verschweigen kann ausnahmsweise eine Täuschung sein, wenn eine Offenbarungspflicht besteht. Bei Schrottimmobilien kann dies oft der Fall sein, wenn nämlich bestimmte gravierende Mängel bekannt sind.

So bestehen also noch Chancen auf die Rückabwicklung der Schrottimmobilie.

Fazit

Die Rückabwicklung der Schrottimmobilie ist möglich, aber in der Praxis nicht einfach durchzusetzen, da natürlich der Verkäufer die Schrottimmobilie auch nicht wiederhaben möchte. Es gilt juristisch sauber die Voraussetzungen der Rückabwicklung zu prüfen. Holen Sie sich hierfür am besten Unterstützung.

Wir raten Ihnen dazu, einen Anwalt einzuschalten, der Ihnen hilft und die Voraussetzungen für die Rückabwicklung prüft. Gerne übernehmen wir dies für Sie. Schreiben oder rufen Sie uns einfach an und schildern Sie uns Ihren Fall.

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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