Schrottimmobilie und Rechtsschutzversicherung

Eine Schrottimmobilie kann schnell den finanziellen Ruin bedeuten. Denn oft können die damit zusammenhängenden Kosten für Reparaturen nicht mehr von den Betroffenen getragen werden. Neben dem Ärger, dass das Eigenheim sich als Alptraum entpuppt hat stellen sich die betroffenen Mandanten die Frage, was nun mit der Schrottimmobilie zu tun ist. Natürlich geht die erste Tendenz dahin, die Schrottimmobilie zurückzugeben. Doch dies ist oft problematisch und die Verkäufer lassen sich nur selten darauf ein, da diese natürlich auch leine Schrottimmobilie haben wollen.

Oftmals hilft dann nur noch einen Anwalt zu kontaktieren. Doch dann kommen weitere Kosten auf einen zu, vor dem viele Mandanten verständlicherweise zurückschrecken. Im besten Falle bekommt man zwar alles wieder, im schlechtesten Falle bleibt man auf den Mehrkosten sitzen. Eine wahre Zwickmühle, da es oft nicht vor oder zurück geht.

Doch wenn Sie rechtsschutzversichert sind können Sie vielleicht aufatmen. Denn die Rechtsschutzversicherung übernimmt ggf. einen großen Teil der Kosten. Wann die Rechtsschutzversicherung Ihnen hilft, soll der folgende Beitrag erläutern.

Wann ist mein Haus eine Schrottimmobilie?

Zunächst ist klarzustellen, dass man rechtlich nicht von dem Haus spricht, sondern von dem Grundstück. Denn das Haus ist „nur“ Teil des Grundstücks. Dementsprechend verkauft man auch ein Grundstück und kein Haus.

Das BGB kennt den Begriff der Schrottimmobilie nicht, weil es abstrakt formuliert ist. Stattdessen spricht das Gesetz von dem Vorliegen eines Mangels in Bezug auf die Sache, die Gegenstand des Kaufvertrags ist.  Doch nicht jedes Grundstück welches einen Mangel hat ist zugleich eine Schrottimmobilie. Vielmehr ist der Begriff Schrottimmobilie wegen des Zusatzes „Schrott“ enger zu fassen und umfasst Fälle, in denen die Immobilie entweder auf Grund des Mangels keinen nennenswerten Wert mehr hat oder aber die Kosten für die Instandsetzung den Wert im mangelfreien Zustand weit übersteigen würde. In diesen Fällen liegt eine Schrottimmobilie vor. Oft ist auch die Tauglichkeit zur Bewohnung des Hauses stark eingeschränkt, sodass das Haus bei weitem nicht den Anforderungen entspricht, die üblicherweise zu erwarten wären.

Was man machen kann!

Das Gesetz sieht vor, dass man sogenannten Mängelgewährleistungsrechte geltend machen kann. Diese umfassen die Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt und den Schadensersatz. Zunächst hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass man die Nacherfüllung geltend macht, also den Verkäufer auffordert, das Grundstück in einen mangelfreien Zustand zu versetzen. Je höher die Kosten dafür sind, desto eher werden die Verkäufer sich weigern, sodass dann die Möglichkeit besteht, vom Kaufvertrag zurückzutreten, also das Grundstück zurückzugeben und den Kaufpreis zu erhalten. Entsteht daneben noch ein Schaden, so kann auch dieser geltend gemacht werden.

Doch oft befindet sich in den Kaufverträgen ein Passus, der Gewährleistungsrechte ausschließt. Dies bedeutet nicht nur, dass der Verkäufer nicht mehr nacherfüllen muss, sondern auch, dass ein Rücktritt, die Minderung und die Geltendmachung von Schadensersatz ausgeschlossen sind. Sie tragen also das volle Risiko dafür, dass sich die Sache nicht so herausstellt, wie sie es dachten.

Gerade bei Grundstücken stellt dies ein immenses Risiko dar. Daher muss der Notar Sie beim Abschluss des Kaufvertrages auf dieses Risiko hinweisen.

Die gute Nachricht: Nicht in allen Fällen greift der Gewährleistungsausschluss. Hat der Verkäufer Ihnen den Mangel arglistig verschwiegen oder wurde eine Beschaffenheit vereinbart, so bezieht sich der Gewährleistungsausschluss nicht auf diese Mängel. Doch dies ist in der Praxis nicht so einfach vorzutragen. Denn der Käufer befindet sich in der Beweispflicht. Der Nachweis indes ist gerade bei der Arglist nicht immer einfach zu führen.  Am besten ist der Zustand der Immobilie im Kaufvertrag festzuhalten oder vorher ein Gutachten einzuholen.

Hilft mir die Rechtsschutzversicherung?

Eben wurden die hohen Kosten und das Risiko angesprochen. Hierbei kann eine Rechtsschutzversicherung helfen. Eine Rechtsschutzversicherung ist dabei eine besondere Art der Versicherung für den Fall, dass jemand anwaltliche oder gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen möchte.

Hier hilft die Rechtsschutzversicherung vor allem dadurch, dass diese die Kosten der anwaltlichen Beauftragung und ggf. gerichtlichen Durchsetzung trägt. In Bezug auf Schrottimmobilien bedeutet dies, dass Sie vorerst für die Beauftragung des Rechtsanwalts und die Durchsetzung Ihrer Ansprüche keine weiteren Kosten tragen müssen. Sie müssen lediglich einen Selbstbehalt, z.B. 150 € tragen, der sichern soll, dass keine mutwillige Inanspruchnahme vorliegt.

Grundsätzlich müssen Sie selbst vor Beauftragung des Anwalts erfragen, ob die Rechtsschutzversicherung auch die Kosten des Rechtstreits übernimmt. Oft macht dies jedoch auch der Anwalt, den Sie beauftragt haben, obwohl dies rechtlich gesehen nicht zum geschuldeten Leistungszentrum gehört, solange es nicht gesondert vereinbart wird. Es ist aber oft sinnvoll, wenn der Anwalt, z.B. bei Schrottimmobilien eine Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises vorbereitet und diese zugleich der Versicherung übersendet. Dies erhöht die Chancen, dass die Rechtsschutzversicherung eine Deckungszusage erteilt und der Anwalt daraufhin rechtliche Schritte unternehmen kann.

Die Rechtsschutzversicherung prüft dabei den Fall nicht in allen Einzelheiten, sondern grds. nur insoweit, ob eine reale Chance auf ein Obsiegen besteht. Daher wird die Deckungszusage oftmals erteilt. Verweigert die Rechtsschutzversicherung die Deckungszusage ist dies ärgerlich, da Sie vorerst auf den Kosten sitzen bleiben. In diesen Fällen hilft nur noch, die Rechtsschutzversicherung zu verklagen und gerichtlich einzufordern, dass diese den Rechtsstreit um die Schrottimmobilie unterstützt, bzw. die Kosten dafür trägt.

Problematisch wird es nur, wenn die Versicherung diese Rechtsstreitigkeiten gar nicht abdeckt, also einen Ausschluss in der Rechtsschutzversicherung vorsieht. Im Falle der Schrottimmobilien dürfte dies wohl nicht der Fall sein. Denn meist erstrecken sich derartige Ausschlüsse in der Rechtsschutzversicherung auf besondere Spezialgebiete, wie das Verkehrsrecht oder das Arbeitsrecht.

Worauf man noch achten sollte!

Hier noch einige Tipps, sodass Sie im besten Fall gar keine Rechtsschutzversicherung in Anspruch nehmen müssen.

  • Wenn Sie sich über den Zustand des Hauses nicht sicher sind, holen Sie ein Gutachten ein. Macht der Gutachter dabei Fehler und übersieht einen Umstand, können Sie diesen ggf. noch in Regress nehmen.
  • Besichtigen Sie die Immobilie mit Zeugen
  • Sprechen Sie Auffälligkeiten immer an, am besten vor Zeugen
  • Lassen Sie sich wichtige Eigenschaften in den Kaufvertrag schreiben
  • Protokollieren Sie Mängel mit Foto, Datum und Beschreibung

Fazit

Eine Schrottimmobilie zu erwerben ist kein Spaß. Es gibt bestimmte Möglichkeiten von dem Vertrag Abstand zu nehmen, wobei allerdings oft anzuraten ist einen Anwalt zu beauftragen. Gegen das dadurch entstehende Kostenrisiko lässt sich eine Rechtsschutzversicherung abschließen. Aber auch hier gibt es einiges zu beachten. Ein guter Anwalt wird Sie aber darauf hinweisen, bevor es kostenintensiv wird.

Haben Sie eine Schrottimmobilie erworben? Dann kontaktieren Sie uns gerne. Wir prüfen Ihren Fall und prüfen, ob Ihre Rechtsschutzversicherung diesen Fall in finanzieller Hinsicht übernimmt.

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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