Hilfe bei Schrottimmobilien!

Immer wieder gelingt es Betrügern in Deutschland, Anlegern so genannte „Schrottimmobilien“ zu verkaufen. Anlegern wird das Geschäft ihres Lebens versprochen, dabei handelt es sich um angebliche Traumhäuser für geringes Geld, oder Wohnungen, die so rentabel sein sollen, dass die Ausgaben durch die Mieteinnahmen schon nach kurzer Zeit wieder erwirtschaftet werden können. Dabei handelt es sich jedoch um leere Versprechungen, was Betroffene erst nach dem Kauf einer solchen Schrottimmobilie feststellen. So wird durch den Erwerb einer Schrottimmobilie der Traum schnell zum Albtrauen und Betroffene sehen sich mit der Frage konfrontiert, ob sie ihr Geld zurückerlangen können.

Sollten Sie sich in der Situation befinden, eine Schrottimmobilie erworben zu haben und auf der Suche nach Hilfe sind, bieten sich Ihnen mehrere Möglichkeiten Hilfe zu erlangen und etwas gegen den entstandenen Schaden zu unternehmen.

Was sind Schrottimmobilien?

Nicht nur der schlechte Zustand einer Immobilie macht diese zu einer Schrottimmobilie, sondern auch Immobilien, die zu einem weit überhöhten Kaufpreis gekauft wurden. Gelockt werden die Kunden vor allem durch unwahre versprechen. Nach dem Erwerb der Immobilie merken die Käufer allerdings, dass es sich dabei um falsche Versprechen gehandelt hat und sie mit dem Kauf alles andere als einen Glücksgriff gelandet haben.

Vertrieb von Schrottimmobilien

Betroffene Anleger berichten auf der Suche nach Hilfe immer wieder von ähnlichen Maschen der Betrüger. Grundsätzlich bahnen sich Geschäfte mit Schrottimmobilien zumeist via Telefon an, die Kontaktaufnahme erfolgt häufig unter einem Vorwand wie zum Beispiel von Verbraucherumfragen zum Thema Steuern. Diese Methode wird als wettbewerbswidriges „Cold-Calling“ bezeichnet. Anschließend wird gezielt versucht das Gespräch auf das Thema Steuern zu lenken und es werden gezielt Immobilien angeboten und versucht mit dem Kunden einen Beratungstermin zu vereinbaren.

Solche Beratungsgespräche, die oftmals nur kurz nach dem Telefonat und zu Hause bei dem Kunden stattfinden, sollen diesem aufzeigen, wie er seine vorhandene Steuerlast senken könne. In den Gesprächen wird versucht, den potentiellen Kunden von den Vorteilen eines Kaufs von den angebotenen Immobilien zu überzeugen. Mit undurchsichtigen Rechenbeispielen soll versucht werden, diesen von den möglichen Steuersenkungen durch eine Immobilie zu einem Kauf zu überzeugen.

Die vermeintlichen Schnäppchen würden sich dabei nicht nur als Steuersenkungen erweisen, sie würden sich durch die hohen Mieteinnahmen bereits schon nach kurzer Zeit rentieren. In diesem Zusammenhang sprechen Verkäufer von Schrottimmobilien häufig von Investitionen, die sich selbst tragen würden. Interessenten wurden nicht nur hinsichtlich der Immobilie getäuscht, auch wird seitens der Verkäufer Druck ausgeübt. Es bestünde eine rege Nachfrage, weshalb Interessenten sich schnell entscheiden müssten, wenn diese das besagte Objekt erwerben wollen.

Betroffene, die durch den Erwerb in eine Situation geraten sind, aus der sie ohne Hilfe nicht mehr herauskommen, haben zudem parallel zu dem Kaufvertrag oftmals auch einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Nachdem Interessenten alle scheinbaren Vorteile eines Kaufs einer Immobilie aufgezeigt wurden, wurde diesen ein dazu passender Kredit angeboten. Es handle sich dabei um ein  „Rundum-sorglos-Pakets“, bei dem der Käufer nicht lediglich eine Immobilie erwirbt, sondern auch einen dazugehörigen Kredit aufnimmt. Die Bankkredite, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer angeblich steuersparenden Immobilie aufgenommen wurden, stehen im Vordergrund der Problematik rund um die Schrottimmobilien.

Wie lässt sich eine Schrottimmobilie erkennen?

Damit Anleger gar nicht erst in eine Situation kommen, in der sie auf Hilfe angewiesen sind, gibt es einige Möglichkeiten Schrottimmobilien zu erkennen. Ein wesentliches Indiz ist der deutlich zu hohe Kaufpreis. Anleger sollten nach Ansicht des BGH bei einem Kaufpreis, der deutlich über dem 14-fachen der Nettojahreskaltmiete liegt, Vorsicht walten lassen und den Preis kritisch hinterfragen.

Auch handelt es sich bei den so genannten „Cold-Callings“ um eine für den Vertrieb von Schrottimmobilien typische Masche. Hier ist es Betroffenen möglich, bereits bei der Anbahnung eines Geschäfts erste Anzeichen für den versuchten Verkauf einer Schrottimmobilie festzustellen. Auch wenn nach dem Gespräch via Telefon ein äußerst kurzfristiges Beratungsgespräch vereinbart wird, welches bei dem Interessenten zu Hause stattfinden soll, ist Vorsicht geboten.

Ein weiteres Warnsignal ist, wenn der Verkäufer neben der Immobilie auch die Finanzierung dieser anbietet und dabei von einem so genannten „Rundum-sorglos-Paket“ die Rede ist.

An wen können sich Hilfesuchende wenden?

Betroffenen, die infolge eines Kaufs einer Schrottimmobilie auf der Suche nach Hilfe sind, bieten sich mehrere Möglichkeiten. Von der Seite der Beteiligten brauchen Sie jedoch keine Hilfe zu erwarten. Banken, bei denen Sie einen Kredit zur Finanzierung aufgenommen haben, werden auf den Darlehensvertrag verweisen und die Vertriebe, die sich ihrer kriminellen Machenschaften bewusst sind, verschwinden nicht selten einfach von der Bildfläche und sind nicht mehr auffindbar.

Gutachter als Hilfe

Spezialisten für Immobilien, an die sich Betroffene wenden können gibt es einige. Zum einen ist es möglich sich an einen Gutachter zu wenden, um herauszufinden wie viel die erworbene Immobilie denn tatsächlich wert ist. Sinnvollerweise jedoch werden Gutachter eher vor dem Kauf einer Immobilie zu Rat gezogen, um sich bereits im Vorfeld gegen den Erwerb einer Schrottimmobilie abzusichern.

Sollten Sie bereits vor dem Kauf einer Immobilie Zweifel an deren Werthaltigkeit haben, empfiehlt es sich einen Gutachter zur Wertermittlung zu beauftragen. Ein solches Gutachten kann zudem eine große Hilfe in Verhandlungsgesprächen darstellen.

Immobilienmakler als Hilfe

Neben Gutachtern können auch Immobilienmakler eine Hilfe für Betroffene darstellen. Zum einen können Immobilienmakler bereits vor dem Kauf einer Immobilie eine Hilfe darstellen, indem Sie ein für Sie passendes Objekt finden. Aufgrund ihrer Aufklärung-, Beratungs-, Nachprüfungs- und Erkundigungspflichten haben Immobilienmakler auch die Aufgabe, Sie vor unseriösen Angeboten zu schützen und Ihnen mitzuteilen, wenn es sich um eine Schrottimmobilie handeln könnte.

Nicht nur vor dem Kauf einer Immobilie können Makler Hilfe leisten. Auch wenn Sie bereits eine Schrottimmobilie erworben haben, können Immobilienmakler Ihnen dabei helfen diese wieder zu verkaufen. Der Verkauf der Schrottimmobilie sollte zwar erst in Erwägung gezogen werden, nachdem versucht wurde den Vertrag rückabzuwickeln, doch stellt der Verkauf häufig eine Lösung für den Geschädigten dar. Doch der Weiterverkauf der Schrottimmobilie ist zumeist nicht ohne einen deutlichen Verlust möglich, weshalb Eigentümer diesen Schritt nur ungern machen. Ein weiteres Problem bei dem Verkauf der Schrottimmobilie ist, dass die Bank einem Verkauf  für gewöhnlich nur dann zustimmt, wenn gleichzeitig die Grundschuld abgelöst wird. Dies erschwert den Weiterverkauf der Schrottimmobilie ungemein.

Verbände als Hilfe

Eine weitere Möglichkeit für Betroffene, die auf der Suche nach Hilfe sind, sind Verbände, die es sich zur Aufgabe gemacht haben, Betroffene zu informieren und ihnen Hilfe zu leisten. Geschädigte können sich sowohl vor dem Kauf als auch nach dem Kauf einer Schrottimmobilie an einen solchen Verband wenden. Sei es, weil Informationen eingeholt werden sollen, oder aber weil bereits Hilfe benötigt wird.

Rechtsanwalt als Hilfe

Eine weitaus größere Hilfe kann nach dem Erwerb einer Schrottimmobilie ein auf das entsprechende Rechtsgebiet spezialisierter Anwalt sein. Ein Anwalt kann Ihnen aufzeigen, welche rechtlichen Möglichkeiten Sie haben und kann Ihnen dabei helfen, den erlittenen Schaden ersetzt zu bekommen. Die Konsultierung eines Anwalts ist vor allem dann ratsam, wenn Ihnen bereits durch den Kauf einer Schrottimmobilie ein Schaden entstanden ist und Sie nun Hilfe brauchen. Denn im Gegensatz zu anderen Spezialisten für das Thema der Schrottimmobilie, kann ein Rechtsanwalt Ihnen nach dem Eintritt eines Schadens zur Seite stehen, um Ihnen zu helfen.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen?

Unter gewissen Umständen kann einem Käufer einer Schrottimmobilie ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen. Dieser Anspruch kann sich zum einen an den Immobilienverkäufer richten und entsteht, wenn der Immobilienverkäufer in arglistiger Weise über den tatsächlichen Wert der Immobilie getäuscht hat und der Kaufpreis wucherisch hoch ist. Sittenwidrig ist der Kaufpreis immer dann, wenn dieser doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung.

Klage gegen Immobilienverkäufer

Dabei müssen Betroffene, die auf der Suche nach Hilfe sind immer wieder feststellen, dass es äußerst schwer ist, von Immobilienverkäufern  einen Schadensersatz zu erlangen. Dies liegt daran, dass für die Schrottimmobilien häufig eigene Gesellschaften gegründet werden. Die Kapitalausstattung dieser Gesellschaften lässt oftmals keine Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen zu. Zudem existieren diese Vertriebe oftmals nur eine kurze Zeit auf dem Markt. Nachdem der Vertrieb vom Markt verschwunden ist, ist es auch mitunter nicht immer einfach die Verantwortlichen ausfindig zu machen.

Klage gegen die finanzierende Bank

Um einen weiteren Anspruchsgegner handelt es sich bei der finanzierenden Bank. Haftbar gemacht werden kann diese jedoch nur dann, wenn sie in dem Wissen war, oder hätte erkennen müssen, dass der Kaufpreis der Wohnung viel zu hoch war. Denn die Bank hat gegenüber dem Darlehensnehmer eine Aufklärungs- und Beratungspflicht, wenn sie um diesen Umstand weiß. Wird der Darlehensnehmer nicht von der Bank aufgeklärt, besteht eine Schadensersatzpflicht. Eine solche Schadensersatzpflicht kann auch dann bestehen, wenn die Bank den Darlehensnehmer nicht beraten hat. Entscheidend ist lediglich, ob die Bank in institutionalisierter Weise mit dem Immobilienverkäufer zusammen gewirkt hat.

Entscheidend ist dabei allerdings, dass der Kredit- und Erwerbsvertrag miteinander verbunden sind. Eine solche wirtschaftliche Einheit zwischen dem Erwerbsvertrag und dem Darlehensvertrag liegt gem. § 358 Abs. 3 S. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor, wenn der Darlehensgeber, also die Bank, das Erwerbsgeschäft in erheblichem Umfang fördert.

Im Rahmen der Bankenhaftung spielt besonders die Verjährung regelmäßig eine große Rolle. So handelte es sich bei der Verjährung um eine regelmäßige Einrede in Prozessen. Der BGH hat in einem Urteil vom 3. Januar 2007 jedoch verdeutlicht, dass es besonders auf die Kenntnislage ankommt. So beginnt die 3- Jahres Frist erst nach Kenntniserlangung vom Anspruch bzw. grob fahrlässiger Nichtkenntnis.

Klage gegen den beurkundenden Notar

Sollte gegen den Immobilienverkäuferin und die finanzierende Bank kein Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden können, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen den beurkundenden Notar in Frage. Da die Haftung des Notars subsidiär ist, kann diese dem Betroffenen nur helfen, wenn eine Haftung der finanzierenden Bank oder des Immobilienmakler ausgeschlossen ist.

Rückabwicklung aufgrund Widerrufs

Eine weitere Möglichkeit, die helfen kann den Schaden rückgängig zu machen oder zumindest zu minimieren, kann die Rückabwicklung des Vertrages sein. Gemäß § 312 BGB besteht für den Verbraucher grundsätzlich ein Widerrufsrecht, wenn der Vertrag in einer Haustürsituation geschlossen wurde. Da Verträge  hinsichtlich von Schrottimmobilien und deren Finanzierung häufig zu Hause bei dem Anleger geschlossen werden, handelt es sich dabei um ein so genanntes Haustürgeschäft, bei dem besondere Regelungen im Haustürwiderrufsgesetz zu finden sind. Verbraucher konnten zwar ursprünglich Verträge, zu denen sie in einer Haustürsituation verleitet worden sind zwar widerrufen,  allerdings war das HWiG nicht auf Verbraucherkredite anwendbar. Doch da der Schaden häufig in Form von einer Verschuldung durch die Finanzierung eingetreten ist, hat sich die Rechtsprechung dahingehend geändert, dass mittlerweile auch Kredite, die als Haustürgeschäft geschlossen wurden nach HWiG widerrufen werden können. Denn häufig wird nicht nur der Kaufvertrag über die Schrottimmobilie direkt im Haus des Anlegers geschlossen, sondern auch die Finanzierung wird direkt im Anschluss vertraglich vereinbart.

Welche Folgen hat der Widerruf?

Sollten Sie sich nun auf der Suche nach Hilfe an einen Rechtsanwalt gewendet haben und dieser versucht mit einem Widerruf gegen den Vertrag vorzugehen, ist es entscheidend, ob der Kreditvertrag mit dem Erwerbsvertrag für die Immobilie wirtschaftlich verbunden war. Denn grundsätzlich handelt es sich bei dem Kauf einer Immobilie und dem für die Finanzierung aufgenommenen Darlehen um zwei verschiedene Vertragsverhältnisse. Aus diesem Grund müssen die Verträge auch getrennt betrachtet werden, denn sind diese wirtschaftlich voneinander getrennt, bleiben sie auch nach dem Widerruf des Darlehens getrennt. Die Rückabwicklung des Darlehensvertrages hat keinerlei Einwirkungen auf den Erwerbsvertrag.

Hinsichtlich der Rückgewehr des Darlehensvertrages kommt es lediglich zu einer Rückgewehr der geleisteten Finanzierung, da es bei diesem Vertrag auch lediglich zu einer Geldtransaktion kommt. So hat der Verbraucher bei einer Rückabwicklung eines Darlehnsvertrages nur das erhaltene Geld an die finanzierende Bank zurückzuzahlen. Auch hat die Bank in Folge der Rückabwicklung keinen Anspruch auf Bearbeitungskosten und/oder ein Disagio. Dem Verbraucher sind jedoch die Zins- und Tilgungsleistungen zu erstatten, die dieser auf das Darlehen erbracht hat.

Anders sieht es hingegen aus, wenn der Kredit- und Erwerbsvertrag wirtschaftlich verbunden waren. Ist dies der Fall, so hat der Widerruf des einen Vertrages auch die Nichtigkeit des anderen Vertrages zur Folge. Auch steht dem Darlehensgeber bei einer wirtschaftlichen Verbundenheit der Verträge kein Anspruch gegen den Darlehnsnehmer auf Rückzahlung des dem Partner des finanzierten Geschäfts zugeflossenen Darlehensbetrags zu, sondern ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch gegen den Geschäftspartner des Darlehensnehmers.

Wie können wir Ihnen helfen?

Sie haben eine Schrottimmobilie erworben und sind nun auf der Suche nach Hilfe? Gerne können Sie sie mit uns Kontakt aufnehmen und uns Ihren Sachverhalt schildern. Wir werden diesen genauestens überprüfen, um herauszufinden welche rechtlichen Möglichkeiten für Sie bestehen. Gemeinsam mit Ihnen werden wir diese sondieren, um Ihnen dabei zu helfen Ihren Schaden ersetzt zu bekommen.

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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