Schrottimmobilie und Bankenhaftung

Sollten Sie eine durch die Bank finanzierte überteuerte Immobilie erworben haben, könnte es sich dabei um eine so genannte Schrottimmobilie handeln. Die Masche der Banken hat sich hinsichtlich von Schrottimmobilien seit Jahren nicht verändert, auch sind Immobilien als Kapitalanlage weiterhin sehr gefragt, weshalb auch das Thema der Schrottimmobilien weiterhin äußerst aktuell ist.

Sollten Sie den Eindruck haben, dass Sie eben eine solche Schrottimmobilie erworben haben, können Sie sich gerne mit uns in Verbindung setzten, um sich mit der Möglichkeit einer Bankenhaftung auseinanderzusetzten.

Was sind Schrottimmobilien?

Mit dem Begriff der Schrottimmobilie geht auch eine bestimmte Assoziation einher, grundsätzlich wird sich darunter in erster Linie eine Immobilie in einem schlechten Zustand vorgestellt. Es können jedoch auch andere Gründe vorliegen, bei deren Vorliegen von einer Schrottimmobilie gesprochen werden kann. So handelt es sich auch um eine Schrottimmobilie, wenn die entsprechende Immobilie einen geringeren Wert hat und dem Käufer diese Immobilie unter Vorspiegelung falscher Tatsachen auf betrügerische Weise deutlich über Wert verkauft wurde.

Grundsätzlich geht es bei der Problematik der Schrottimmobilien jedoch um Bankkredite, die zum Erwerb von „steuersparenden“ Immobilien fragwürdiger Werthaltigkeit aufgenommen wurden. Zu Streitigkeiten kommt es zwischen der Bank und dem Kunden im Rahmen von so genannten Schrottimmobilien aufgrund der enttäuschten Erwartungen hinsichtlich der Rentabilität, Wertentwicklung, Eigenbelastung, Steuervorteilen. Die Rechtsprechung in dem Gebiet der Schrottimmobilien und der damit einhergehenden Bankenhaftung hat sich im Bereich des Zivilrechts weitgehend gefestigt.

Falsche Versprechen durch die Bank

Bereits in den 90er Jahren wurden solche Schrottimmobilien durch Banken vermittelt, die Motivation der Banken ist dabei auch heute noch die mitunter sehr hohe Provision. Banken machen sich bei solchen Schrottimmobilien häufig die Ahnungslosigkeit ihrer Kunden zu Nutze. Es wird durch die Bank versucht glaubhaft zu machen, dass sich die Immobilie allein durch Steuervorteile und Mieteinnahmen rentieren würde. Doch oftmals bleiben versprochene Mieteinnahmen aus und die Versprechen der Bank erweisen sich als unwahr.

Die Banken spielen auch bei der Finanzierung von Immobilienkäufen eine große Rolle. So vermitteln Banken auch bei der Finanzierung von Schrottimmobilien Kredite, bei denen das fehlende Eigenkapital der Interessenten nicht beachtet wird. Doch seit 2016 müssen Banken bei der Vergabe von Krediten auch darauf achten, dass sich die Kunden den Wohnungskredit auch leisten können.

Besonders aufgrund der ausbleibenden, durch einen Vermittler oder durch die Bank versprochenen Einnahmen, hat sich der Begriff „Schrottimmobilien“ etabliert. So ist der Begriff nicht optisch definiert, sondern stellt den geringeren Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs gegenüber dem geleisteten Kaufpreis dar.

Bankenhaftung

Bedingt durch die jüngere Rechtsprechung müssen hinsichtlich der Schrottimmobilien auch bestimmte Szenarien vorliegen, damit es zu einer Bankhaftung kommen kann. Denn hinsichtlich der Verwendung der Darlehensvaluta in einem Geschäft mit einem Dritten muss die Bank grundsätzlich nichts aufklären. Denn häufig ist die Bank nur für die Kreditvergabe zuständig, nicht aber für die Beratung hinsichtlich der Immobilie. Doch auch durch die Finanzierung solcher Schrottimmobilien kann es, wenn Kunden dadurch Schäden entstehen zu einer Bankenhaftung kommen.  So muss sich zum Beispiel eine Bank, die sich im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Eigentumswohnung von ihrem Kunden auf einem ihrer Vordrucke ausdrücklich bestätigen lässt, dass ein persönliches Gespräch mit einem namentlich benannten Vermittler stattgefunden hat, in dem die Finanzierung mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt Annuitätendarlehen erläutert worden sei, die Angaben, die dieser Vermittler zu dem Darlehen gemacht hat, zurechnen lassen.

Chancen, dass die Bankenhaftung greift bestehen nur, wenn Banken sich selber aktiv am Vertrieb von Finanzprodukten beteiligt haben und eine Beratung durch einen Verkäufer der Bank stattgefunden hat. So darf es nicht lediglich bei der Kreditvergabe bleiben, vielmehr muss die Bank zur Planung, Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts äußern. Gesprochen wird hier von einer so genannten „Rollenüberschreitung“, die eine Bankenhaftung begründen kann. Auch kann die Bank haftbar gemacht werden, wenn sie einen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder begünstigt. Ein Interessenskonflikt und ein weiterer Grund für die Bankenhaftung liegen vor, wenn die Bank sowohl dem Bauträger als auch dem einzelnen Kunden einen Kredit gewährt.

Sollte kein verbundenes Geschäft vorliegen, so kann sich der Kunde auf eine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Anlagerisiken durch einen konkreten Wissensvorsprung der Bank stützen. Grundsätzlich wird ein solcher Wissensvorsprung bei einer institutionellen Zusammenarbeit von Darlehnsgeber und Immobilienverkäufer vermutet, wenn es zu einer arglistigen Täuschung gekommen ist und die gemachten Angaben unrichtig sind.

Liegt ein Kapitalbetrug vor?

Wurde die entsprechende Immobilie durch die Bank vermittelt und es stellt sich heraus, dass es sich um eine Schrottimmobilie handelt, besteht die Möglichkeit die Bank zur Haftung heranzuziehen.  Erforderlich dafür ist der Nachweis, dass es sich um eine so genannte Schrottimmobilie handelt und ein Kapitalbetrug vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn es zu einer falschen oder sittenwidrigen Beratung gekommen ist.

Wissensvorsprung

Besonders bei einem überhöhten Kaufpreis wird von einer Schrottimmobilie gesprochen. Nicht selten wissen die Banken von diesem überhöhten Kaufpreis und verfügen somit über einen Wissensvorsprung gegenüber dem Kunden, dies ist eine weitere Ausnahme vom Grundsatz der Nichtzurechenbarkeit. Doch nur, wenn die Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des finanzierten Objektes von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss, handelt es sich um einen aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung. In Fällen von überhöhten Kaufpreisen liegt eine sittenwidrige Überteuerung vor, wenn der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses. Liegt ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung vor, muss der Immobilienerwerber die positive Kenntnis der Bank von der Überteuerung darlegen und im Streitfall auch beweisen.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Geschädigten, denen durch den Erwerb von Schrottimmobilien ein Schaden entstanden ist und die fehlerhaft beraten oder getäuscht wurden, haben im Falle eines Schadens einen Anspruch auf Rückabwicklung der Verträge bzw. Schadenersatz gegenüber dem dafür verantwortlichen Vermittler bzw. Verkäufer. Es bieten sich also für enttäuschte Kunden durchaus Möglichkeiten, den eingetretenen Schaden zu beseitigen oder zumindest zu mindern. Empfehlenswert ist es in solchen Fällen sich an einen entsprechend spezialisierten Anwalt zu wenden. Spezialisierte Anwälte, die mit der Bankenhaftung vertraut sind, können den Geschädigten ihre Rechte aufzeigen und etwaige rechtliche Ansprüche einleiten.

 

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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