Schrottimmobilien in der aktuellen Rechtsprechung

Im Folgenden zeigen wir die aktuelle Rechtsprechung zu Schrottimmobilien auf. Falls Sie Fragen zu den Urteilen haben, können Sie uns gern kontaktieren.

BGH, Urteil vom 29. Juni 2010 – XI ZR 104/08 

Das folgende Urteil setzt sich mit der Aufklärungspflichtverletzung durch falsche Angaben über Vermittlungsprovisionen auseinander. Mit arglistiger Täuschung mittels Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge hat sich die Rechtsprechung im Zusammenhang mit den so genannten Schrottimmobilien bereits ausführlich auseinander gesetzt. In diesem Fall hat der BGH, Verbrauchern Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit so genannten “Schrottimmobilien” zugesprochen. Damit bestätigte der BGH das Berufungsurteil, welches eine arglistige Täuschung der Wohnungskäuferin über die Höhe der Vertriebskosten im Zusammenhang mit einem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag bejaht hatte.

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in Hamburg, für welche von Vermittlern geworben wurde. Zur Finanzierung der Immobilie nahm die Klägerin bei der beklagten Bank ein tilgungsfreies Vorausdarlehen auf, welches durch zwei abgeschlossene Bausparverträge, die auch mit der beklagten Bank abgeschlossen wurden, getilgt werden sollte. Die Klägerin unterzeichnete auch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag im Zusammenhang mit dem Erwerb. Dieser Auftrag hat unter anderem die Finanzierungsvermittlungsgebühr und eine entsprechende Provision für die Vermittlung enthalten. Die Provision betrug insgesamt 5,86 % der Kaufpreissumme, nämlich 2,41 % Finanzierungsvermittlungsgebühr für die Finanzierungsvermittlerin und 3,45 % Courtage für die Wohnungsvermittlerin.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten nun die Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung, aufgrund vorvertraglicher Vertragsverletzungen. Nachdem das Landgericht zunächst die Klage abwies, hat das Berufungsgericht dem Zahlungsbegehren unter Abzug der von der Klägerin erlangten Mietpoolausschüttungen und Steuervorteile den Feststellungsanträgen vollumfänglich stattgegeben.

Entscheidungsgründe

Als Entscheidungsgrund für das Urteil führte das Berufungsgericht an, dass die Bank trotz bestehenden Wissensvorsprungs die Klägerin nicht über die arglistige Täuschung aufklärte. Die Klägerin sei über die im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag festgelegte Höhe der Provisionen arglistig getäuscht worden. Der Vertrieb habe die Klägerin bewusst getäuscht und die falsche Vorstellung erzeugt, dass die beiden in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen auch nur die dort genannten Provisionen erhalten würden. Laut dem Urteil entsprach dies jedoch nicht der Wahrheit, da die Vermittlerinnen nicht nur die Vertriebsprovisionen in Höhe von insgesamt 5, 86 % der Kaufsumme, sondern tatsächlich mindestens 15% erhielten. Das Urteil unterstellt der beklagten Bank, dass dieser aufgrund einer Zusammenarbeit mit dem Vertrieb, die arglistige Täuschung bekannt gewesen sei.

Das Urteil wurde durch den BGH bestätigt, vor allem verdeutlicht die Rechtsprechung des BGH, dass die in einem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag  ausgewiesenen Vertriebsprovisionen als Gesamtprovisionen zu verstehen seien.

Das Urteil hat zudem eine über diesen Fall hinausgehende Bedeutung, da gleichlautende Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge bei den von den Beklagten finanzierten Erwerbsvorgängen vielfach verwendet worden sind. Dieses Urteil verdeutlicht die Rechtsprechung in dem Sinne, dass eine  im Zusammenhang mit einem solchen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag stehende arglistige Täuschung eines Erwerbers über die Höhe der Vertriebsprovisionen zu bejahen ist.

Fazit

Die finanzierende Bank hat den kreditsuchenden Kunden bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen auf eine von ihr erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen ungefragt hinzuweisen.

OLG Brandenburg, Urteil vom 7. 11. 2007 – 3 U 100/06

Das folgende Urteil setzt sich mit der Rückabwicklung des Kaufs von Schrottimmobilien bei evident unrichtigen Angaben des Kreditvermittlers auseinander. Wenn die Bank mit dem Vertreiber einer Kapitalanlage in institutionalisierter Art und Weise zusammenarbeitet, wird die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Vertreiber vermutet. Die Rechtsprechung des BGH legt hier eine Reihe von Aufklärungspflichten fest, die im Sinne des Verbraucherschutzes ausgelegt sind.

Sachverhalt

Bei den Klägern handelt es sich um ein Ehepaar, welches gemeinsam eine vermietete Eigentumswohnung als Wertanlage und um Steuern zu sparen kaufen wollte. Der Vermittler arbeitet mit einer Bausparkasse zusammen und zeigte den Klägern in dem Verkaufsgespräch auf, wie schnell sich der Kauf rentieren würde. Die Miete würde monatlich 11,99 DM pro Quadratmeter erzielen, die über einen Mietpool direkt an die finanzierenden Banken fließen sollten. Die Kläger kauften das besagte Objekt und finanzierten den Kauf durch einen Kredit bei der Landesbank, die durch die Bausparkasse vertreten wurde. Der Kredit von 150.000 DM sollte wiederum durch zwei später abgeschlossene Bausparverträge bei der Bausparkasse getilgt werden.

Zu einer Klage kam es anschließend, weil die Mietpoolausschüttung mehr als 30 % unter dem vom Vermittler angegebenen Wert lag. Nachdem die Klage vom Landgericht abgewiesen wurde, gab  der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts den Klägern nun im wesentlichen Recht.

Entscheidungsgründe

Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts haben die finanzierenden Banken für den entstandenen Schaden zu haften. Denn bei einer arglistigen Täuschung durch den Vermittler  durch evident unrichtige Angaben über das Anlageobjekt, wird auch widerleglich vermutet, die finanzierende Bank habe die arglistige Täuschung gekannt, wenn sie mit dem Täuschenden in institutionalisierter Art und Weise zusammengearbeitet und dieser auch das Finanzierungsangebot unterbreitet hat.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann eine Aufklärungspflicht der Bank bei Kreditgeschäften immer dann bestehen, wenn die Bank hinsichtlich spezieller Risiken des zu finanzierenden Vorhabens gegenüber dem Darlehnsnehmer einen konkreten Wissensvorsprung hat. Einen solchen Wissensvorsprung muss die Bank jedoch nicht positiv erkannt haben.

Die Kläger haben sich vor allem durch die Miteinnahmen zu einem Kauf des Anlageobjekts entschieden. Die Bank hätte die durch den Vermittlerfalsch  angegebenen Erträge  angesichts der bekannt unseriösen und riskant kalkulierten Mietpoolausschüttungen erkennen müssen. Die Banken bewiesen nicht, dass sie davon keine Kenntnis gehabt haben. Die Kläger mussten aus diesem Grund der Bank den Kredit auch nicht zurückzahlen, jedoch mussten sie der Bank die Eigentumswohnung übertragen.

Fazit

Wenn ein Käufer eine Immobilie als eine Kapitalanlage erwirbt und die dabei erzielbare Miete konzeptionsgemäß einem Mietpool zugeführt werden soll, so tritt hinsichtlich der Rentabilität und hinsichtlich der Finanzierbarkeit der Anlage, an die Stelle der erzielbaren Miete die erzielbare Ausschüttung des Pools. Das vorliegende Urteil macht deutlich, dass die Rechtsprechung in einem solchen Fall fordert, dass die Angaben eines Vermittlers zur Höhe der erzielbaren Ausschüttungen in gleicher Weise zutreffen müssen, wie die Angaben zu einer erzielbaren Miete.

Durch die höchstrichterliche Rechtsprechung stellt eine bloße Erkennbarkeit von Tatsachen einer positiven Kenntnis gleich, wenn einem zuständigen Bankmitarbeiter sich die für den Kreditnehmer bedeutsamen Tatsachen nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen mussten.

BGH, Urteil vom 26.02.08 – XI ZR 74/06 

In dem folgenden Urteil geht es um etwaige Schadenersatzansprüche des Verbrauchers, wenn es zwischen der Bank und dem Verkäufer bzw. dem Vermittler zu einem institutionalisierten Zusammenwirken hinsichtlich von Schrottimmobilien kommt.

Sachverhalt

Bei der Klägerin handelt es sich um eine Volksbank in Baden-Württemberg, die von dem Beklagten die Rückzahlung eines durch eine Grundschuld gesicherten Annuitätendarlehens fordert. Dieses Darlehen hatte der Beklagte zu der Finanzierung von einem so genannten Boarding- House aufgenommen. Zu dem Kauf veranlasst wurde der Beklagte durch einen Vermittler, der für Appartements in einem Boarding-House aufgrund von Steuerersparnissen geworben hatte. Nicht nur die Steuerersparnis, sondern auch der Erwerb ohne Eigenkapital bewegte den Beklagten anschließend zu einem Kauf.

Nachdem der Beklagte den Kaufvertrag geschlossen hatte, schloss er wie viele andere Käufer dieser Appartements mit der Klägerin einen Darlehensvertrag ab. Der Vertrag enthielt zwar eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetzt, nicht aber eine solche nach dem Hautürwiderrufsgesetz. Nachdem der Beklagte infolge der Insolvenz der Pächterin und der Bauträgerin mit den Raten in Verzug geriet, kündigte die Klägerin das Darlehen und forderte die geleistete Zahlung zurück. Der Darlehensvertrag zwischen der Klägerin und dem Kläger wurde 19992 geschlossen, nachdem die Klägerin das Darlehen kündigte, widerrief der Beklagte seine Darlehensvertragserklärung 2001 nach dem Haustürwiderrufsgesetzt.

Entscheidungsgründe

Der Zahlungsklage der Volksbank wurde vom Landgericht stattgegeben, jedoch wurde sie vom Berufungsgericht abgewiesen. Nachdem der BGH das Berufungsurteil aufgehoben hat, hat das Berufungsgericht dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften mehrere Fragen zur Auslegung der EG-Haustürgeschäfterichtlinie vorgelegt. Nach deren Beantwortung  hat das Berufungsgericht die Klage erneut abgewiesen, die Revision aber zugelassen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Grundsätzlich kann ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 HWiG auch dann gegeben sein kann, wenn die Haustürsituation nicht bei Vertragsabschluss, sondern nur bei dessen Anbahnung vorgelegen hat. Der Schadensersatzanspruch setzt jedoch voraus, dass auch die finanzierende Bank ein Verschulden trifft. So hätte der Kapitalanleger seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht auch tatsächlich wiederrufen müssen. So bleibt der Kapitalanleger ohne einen Widerruf an den Darlehensvertrag gebunden und ist zu seiner Erfüllung verpflichtet.

Fazit

Das Urteil des BGH zeigt, dass ein Schadensersatzanspruch aus  Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gem. § HTWG § 2 HWiG auch dann in Betracht kommt, wenn die Haustürsituation nicht bei Vertragsabschluss, sondern nur bei dessen Anbahnung vorgelegen hat.

OLG Celle, Urteil vom 13.02.2007 – 16 U 5/06 

In dem folgenden Urteil setzte sich das Oberlandesgericht Celle mit den Rechten von Käufern so genannter Schrottimmobilien auseinander und in welcher Position sich diese gegenüber den finanzierenden Banken befinden. Das Oberlandesgericht Celle stärkte durch dieses Urteil grundsätzlich die Rechte von “Schrottimmobilien”-Käufern gegenüber der finanzierenden Bank. So folgt das Urteil der Rechtsprechung des BGH, bei der besonders der Verbraucherschutz in den Vordergrund gerückt ist.

Sachverhalt

In dem vorliegenden Fall hat die Klägerin eine Eigentumswohnung nach dem steuersparenden „Dortmunder Modell“ erworben und den Kauf vollständig bei der Bank finanziert. Dabei kam es durch die finanzierende Bank zu einer vorsätzlichen überhöhten Festsetzung des Verkehrswertes der Eigentumswohnung.

Entscheidungsgründe

Die Haftung der finanzierenden Bank bei den so genannten „Schrottimmobilien“ wurde in dem vorliegenden Fall bejaht. Die Bank habe ihre Pflicht verletzt, den Käufer über offensichtlich falsche und arglistige Angaben der Vermittler zum vereinbarten Mietpool aufzuklären. Auch habe die Bank, um ihren eigenen Darlehenssatz und den Gewinn an ihrer Beteiligung an der Verkäuferin zu erhöhen, diese vorsätzlich über den Verkehrswert des zu finanzierenden Objekts um durchschnittlich 40 % getäuscht. Das Urteil sah darin eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung gem. § 826 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)  und sprach der Bank eine Schadensersatzpflicht zu. Auch seien Käufern marktübliche Zinskonditionen vorgespiegelt wurden, indem die Verkäuferin der Bank in den Kaufpreis eingeflossene Zinssubventionen gewährte, um die anfängliche Darlehensbelastung für die Käufer niedrig zu halten.

Fazit

Durch das Urteil hat das Oberlandesgericht Celle die Rechte der Käufer von so genannten „Schrottimmobilien“ dadurch gestärkt, dass die vorsätzlich überhöhte Festsetzung des Verkehrswertes einer Eigentumswohnung durch die Kreditinstitute einen Schadensersatzanspruch der Käufer auslöst. Durch die vorsätzliche Sittenwidrige Schädigung sei auch der Vertrag grundsätzlich rückabzuwickeln.

Die finanzierende Bank hätte die Käuferin über offensichtlich falsche und arglistige Angaben der Vermittler zum vereinbarten Mietpool aufklären müssen und hat dadurch eine Pflichtverletzung begangen.

Auch habe die Bank vorsätzlich und systematisch die Verkehrswerte der zu finanzierenden Objekte um durchschnittlich 40 Prozent überhöht eingeschätzt, um ihren eigenen Darlehensabsatz und den Gewinn an ihrer Beteiligung an der Verkäuferin zu erhöhen. Dadurch habe sich die Bank wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gemäß § 826 BGB schadensersatzpflichtig gemach.

LG München I, Urteil vom  31.01.2006 – 28 O 19301/02 

Bei dem folgenden Urteil geht es um die Widerrufbarkeit der Finanzierung von Schrottimmobilien. Urteile im Zusammenhang mit Schrottimmobilien zeigen zwar, dass die Rechtsprechung in diesem Zusammenhang den Verbraucherschutz als besonders wichtig erachtete, aber das bedeutet nicht, dass Verträge über den Erwerb von Schrottimmobilien automatisch widerrufbar sind. Vor allem dann nicht, wenn sich der Erwerber im Zusammenhang mit einem Vertreterbesuch zu deren Abschluss entschlossen hat.

Sachverhalt

Der Kläger setzte sich in diesem Fall selbst mit der Vermittlerfirma in Verbindung, der Besuch eines Vermittlers habe in seiner Wohnung jedoch unangemeldet und überraschend stattgefunden. Allerdings kam es nicht schon nach dem ersten Besuch des Vermittlers zu einem Vertragsabschluss. Vielmehr habe der Kläger sich erst nach mehreren Gesprächen schließlich zu dem Kauf einer angebotenen unrenovierten Eigentumswohnung entschieden. Nun begehrt der Kläger den Widerruf der Finanzierung der Immobilie.

Entscheidungsgründe

Bei der Urteilsfindung lag besonders die Bedenkzeit hinsichtlich des Erwerbs im Mittelpunkt. Das Gericht entschied, dass die durch den unangemeldeten Erstbesuch des Vertreters geschaffene Überraschungssituation nicht mehr fortwirkte, da es noch zu weiteren Gesprächen gekommen ist. Der Kläger habe durch die weiteren Gespräche ausreichend Bedenkzeit gehabt, sich unbeeinflusst sämtliche Aspekte des geplanten Immobilienerwerbs zu durchdenken. Auch betonten die Richter, dass der Europäische Gerichtshof in einer Entscheidung im Oktober 2005 einen generellen Schutz  für Immobilienkäufer an der Haustür abgelehnt habe. Die Bank habe jedoch die mit den Kapitallagen verbundenen Risiken zu tragen, wenn ein Vertreter den Kunden bei dem dazugehörenden Kreditvertrag nicht über sein Widerrufsrecht belehre.

Fazit

Grundsätzlich sind Verträge über den Erwerb von so genannten Schrottimmobilien nicht automatisch widerrufbar, wenn der Erwerber in Zusammenhang mit einem Vertreterbesuch sich zu dem Kauf entschieden hat. Dem Widerruf kann eine längere Bedenkzeit des Erwerbers vor der Vertragsunterzeichnung entgegenstehen.

BGH, Urteil vom 12. 12. 2005 – II ZR 327/04

In dem vorliegenden Fall geht es um das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften. Aus diesem Urteil geht hervor, dass Immobilienanleger ihre Kreditverträge, die sie bei einem sog. Haustürgeschäft abgeschlossen haben leichter widerrufen können. Dem Schutz von Anlegern kommt durch die Urteile des BGH eine große Bedeutung zu, auch folgt der BGH mit dieser Rechtsprechung dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 25. Oktober 2005, indem Baken die Risiken einer Kapitalanlage tragen müssen, die bei unterlassener Widerrufsbelehrung in einer Haustürsituation zustande kam.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall fordert die klagende Bank von der Beklagten die Rückzahlung zweier Darlehen, die diese zur Finanzierung ihres Beitritts zu dem in Form einer BGB-Gesellschaft organisierten Fonds Nr. 16 finanziert haben. Durch einen Besuch eines Vermittlers in der Wohnung der Beklagten sei es zu diesem Beitritt gekommen. Nachdem die Beklagte eine Erklärung, in der sie sich zu einem Beitritt zum Fonds verpflichtete, gewährte die Bank ihr aus diesem Grund die besagten zwei Darlehen, mit denen die Einlage in entsprechender Höhe finanziert werden sollte.

Die im Prospekt veranschlagten und durch eine zu der Fondsgruppe gehörende Gesellschaft garantierten Mieten konnten jedoch nicht erwirtschaftet werden, weshalb das gesamte Projekt in eine Schieflage geriet. Die Beklagte stellte anschließend ihre Zahlungen an die Klägerin ein und widerrief gegenüber der Klägerin ihre auf Abschluss des Darlehensvertrages abgegebenen Erklärungen und sprach die Anfechtung aus.

Die Klägerin fordert mit der Klage von den Beklagten Zahlung von 28 214,58 €, während die Beklagte mit der Widerklage die Rückzahlung der geleisteten Zins- und Tilgungsraten und die Rückabtretung der Rechte aus den beiden Lebensversicherungen verlangt.

Entscheidungsgründe

Die revisionsrechtliche Überprüfung ergab, dass die Beklagte einen Anspruch auf Rückübertragung der Rechte aus den Lebensversicherungsverträgen habe und der Klägerin nichts mehr aus dem Darlehensvertrag  schulden würde. Dies habe an dem wirksamen Widerruf gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 HautürWG gelegen. Denn die einwöchige Widerrufsfrist des § 1 Abs. 1 HautürWG hat mangels ordnungsgemäßer Belehrung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3 HautürWG noch nicht zu laufen begonnen. Auch werde das HaustürWG nicht durch das VerbrKrG verdrängt, da die Bestimmungen des HaustürWG auf die Darlehensverträge der Parteien Anwendung finden.

Fazit

Immer dann, wenn objektiv eine Haustürsituation bestanden hat, können Käufer von Schrottimmobilien ihre Darlehensverträge nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufen. Der Bank ist somit auch das Haustürgeschäft durch einen Vermittler zuzurechnen.

BGH, Urteil vom 20. 3. 2007 – XI ZR 414/04

In diesem Urteil entscheidet der BGH über Aufklärungspflicht bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodell durch die Bank. Die Rechtsprechung des BGH hinsichtlich so genannter Schrottimmobilien hat sich bereits ausführlich mit den Aufklärungspflichten der finanzierenden Banken gegenüber Darlehensnehmern auseinander gesetzt. Im Mittelpunkt dieser Entscheidung stehen „Mietpools“ bei so genannten „Schrottimmobilien“.

Sachverhalt

In dem vorliegenden Fall nimmt die Klägerin die beklagte Bausparkasse auf Schadensersatz  im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung in Anspruch. Die Klägerin erwarb zwecks Steuerersparnis eine durch einen Vermittler geworbene vermietete Eigentumswohnung. Der Kaufpreis sollte durch ein Grundschuldvorausdarlehen einer Bank getilgt werden und sollte wiederum durch zwei mit der Beklagten abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden. Der Vertrag sah zudem vor, dass die Klägerin einer für das betreffende Objekt bestehenden Mieteinnahmegemeinschaft beitreten müsse.

Nun beruft sich die Klägerin auf vorvertragliche Aufklärungspflichten und macht geltend, dass das Mietpoolkonzept von Anfang an betrügerisch überhöhte Ausschüttungen vorgesehen habe, um eine entsprechende Rendite vorzutäuschen. Dies sei der beklagten Bausparkasse bekannt gewesen, sie habe den Beitritt zum Mietpool jedoch zur Voraussetzung für die Anzahlung des Darlehens gemacht und die überhöhten Mietpoolausschüttungen als tatsächliche Mieterträge behandelt. Auch habe insbesondere die von der Beklagten verlangte Beteiligung an dem Mietpool unkalkulierbare Nachteile und Risiken mit sich gebracht.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über Üblichkeit und Risiken der im Streit stehenden Mietpoolkonstruktion stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Eine finanzierende Bank sei nicht deshalb schon zur Aufklärung verpflichtet, weil dem Darlehensnehmer der Beitritt für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung gemacht wird. Treten in diesem Zusammenhang jedoch besondere Risiken für den Darlehensnehmer auf, so können sich daraus Aufklärungspflichten ergeben.

Dies sei etwa der Fall, wenn die finanzierende Bank den Beitritt auch in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlangt. Oder aber Kenntnis über einen Umstand hat, dass dem konkreten Mietpool ein Darlehen gewährt wurde, für das die Anleger als Poolmitglieder haften müssen. Die finanzierende Bank ist auch dann zur Aufklärung verpflichtet, wenn sie Kenntnis über den Umstand hat, dass an die Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln.

Durch die vorsätzlich überhöhte Angabe der Mietausschüttung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich erzielte Miete zu Grunde lag, haben die Vermittler die Klägerin arglistig über die Rentabilität des Anlageobjekts getäuscht. Die Kenntnis der Beklagten von diesen objektiv evident fehlerhaften Angaben zur Miete wird widerlegbar vermutet, weil auch die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vorliegen.

Das Urteil macht deutlich, dass aus diesem Grund eine Konstellation des institutionalisierten Zusammenarbeitens zwischen der Wohnungsverkäuferin, der Beklagten und den Vermittlern vorlag.  Die Zusammenarbeit zielte auf die Veräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturbetrieb an.

Fazit

Bei dem Vorliegen von steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen treffen die finanzierende Bank nicht zwangsweise Aufklärungspflichten. Auch wenn diese für die Darlehenszahlung den Beitritt des Darlehensnehmers in einen für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool fordert.

Die finanzierende Bank treffen immer nur dann Aufklärungspflichten, wenn durch die bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands weitere spezifische Risiken des konkreten Mietpools hinzutreten. So liegt beispielsweise eine Aufklärungspflicht vor, wenn die finanzierende Bank Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools hat, den Beitritt jedoch trotz dieses Umstandes verlangt.

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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