Immobilienmakler und die Informationspflichten in Immobilienanzeigen gemäß § 16a EnEV: Die Rechtslage ist weiterhin ungeklärt

16a EnEV (Energiesparverordnung) verpflichtet den Verkäufer einer Immobilie im Rahmen einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien sicherzustellen, dass die Anzeige einige Pflichtinformation enthält. Es müssen insbesondere Angaben zum Energieausweis gemacht werden, soweit zu diesem Zeitpunkt der Energieausweis vorliegt. Ob man eine derartige Anzeige überhaupt schalten darf, wenn ein Energieausweis noch nicht vorliegt, erscheint unklar.

Die Informationspflichten treffen nach § 16a Abs. 2 EnEV jedenfalls entsprechend auch Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. Nicht genannt werden Immobilienmakler.

Nun mahnt jedoch seit einiger Zeit bekanntlich die Deutsche Umwelthilfe e.V. (DUH) auch Immobilienmakler wegen behaupteter Verstöße gegen die Informationspflichten nach § 16a EnEV ab und fordert zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie Erstattung über die Abmahnkosten auf.

Noch mit Pressemitteilung vom 22.02.2016 rühmte sich die DUH auch eines weiteren entsprechenden Erfolges vor dem Oberlandesgericht Bamberg (Az. 3 O 198/15).

Tatsächlich ist die Rechtslage jedoch noch ungeklärt. So urteilten zwar auch das Landgericht Tübingen (Urteil vom 19.10.2015 – Az. 20 O 60/15) sowie das Landgericht München I (Urteil vom 16.11.2015 – Az. 4 HK O 634/15) im Sinne der DUH und bejahten die Anwendbarkeit von § 16a EnEV auch auf Immobilienmakler.

Der Stand der Rechtsprechung ist jedoch nicht eindeutig, denn auch eine Reihe anderer Landgerichte wie das Landgericht Düsseldorf (Urteil vom 08.10.2014, Az. 12 O 167/14), das Landgericht Bielefeld (Urteil vom 06.10.2015. Az. 12 O 60/15), das Landgericht Gießen (Urteil vom 11.09.2015, Az. 8 O 7/15) sowie das Landgericht München II (Urteil vom 29.10.2015, Az. 2 HK O 3089/15) entschieden sich gegen die Anwendbarkeit der Informationspflichten nach § 16a EnEV auf Immobilienmakler. Auch das Landgericht Berlin (Urteil vom 28.01.2016, Az. 52 O 204/15) soll einen die Anwendbarkeit verneinenden Hinweis gegeben haben.

Es lassen sich sicherlich überzeugende vor allem umweltpolitische Gründe aufführen, warum jede Form gewerblicher Immobilienanzeige, unabhängig davon, wer diese zu verantworten hat, über die Angaben aus dem Energieausweis informieren muss. Im Lichte des Sinn und Zwecks der Verordnung müsste man dies ernsthaft in Erwägung ziehen.

Gleichwohl bestehen gewichtige Gründe gegen eine zu weitgehende Auslegung an dieser Stelle.  Gemäß §§ 16 a Abs. 1, 27 Abs. 2 Nr. 6 der EnEV ist die Informationspflicht bußgeldbewehrt, weshalb eine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung im Lichte des Verbotes sanktionsbegründender bzw. sanktionsverschärfender Analogie nicht unproblematisch ist. Beim wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsanspruch bestehen diese Bedenken grundsätzlich nicht, aber es ist kaum ersichtlich, warum der Verordnungsgeber vorliegend die Immobilienmakler planwidrig, sprich versehentlich, nicht in den Anwendungsbereich des § 16a EnEV verortete.

Der Verordnungsgeber führte in § 16a Abs. 1 und Abs. 2 EnEV detailliert und bewusst mehrere Normadressaten auf. Es wird insbesondere zwischen dem Verkäufer eines Objektes und übrigen Personen wie dem Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber differenziert. Der Verordnungsgeber unterschied demnach zwischen dem Eigentümer und sonstigen Personen.  Es fällt schwer zu glauben, dass vorliegend unabsichtlich eine Regelungslücke durch den Verordnungsgeber hinterlassen wurde, als die Immobilienmakler nicht mit in den Kreis der Normadressaten des § 16a EnEV aufgeführt wurden.

Von Abmahnungen Betroffenen bleibt daher aktuell nur zu raten, nicht vorschnell eine Unterlassungserklärung unter dem Hinweis einer einseitigen Rechtslage zu unterschreiben. Die Sache ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Wie immer gilt, dass jede Abmahnung gesondert zu prüfen ist.

 

 

 
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