Deutsche Umwelthilfe gewinnt vor dem OLG Hamm – Informationspflichten für Makler

In zwei Urteilen des Oberlandesgerichtes Hamm vom 04.08.2016 (AZ: 4 U 137/15) und vom 30.08.2015 (AZ: 4 U 8/16) hat die Deutsche Umwelthilfe (DUH) erfolgreich Wettbewerbsverstöße bei Verkäufern von Immobilien angeprangert. Es ging um Makler, die die Informationspflichten aus § 16 a Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht eingehalten haben. In dem einen Fall war eine Anzeige zur Vermietung einer 3-Zimmer-Wohnung veröffentlicht worden, ohne dass die Art des Energieausweises und das im Energieausweisgenannte Baujahr angegeben war. In einem anderen Fall ging es um den Verkauf eines 2-Familien-Hauses. Dort waren keinen Angaben zum wesentlichen Energieträger des Gebäudes angegeben. Dies ist ein immer wiederkehrender Fall auch in unserer Beratungspraxis, dass die Deutsche Umwelthilfe Immobilienmakler abmahnt, weil beispielsweise nicht der wesentliche Energieträger der Gebäude in der Anzeige veröffentlicht wurde.

Bei den Veröffentlichungen der Anzeigen lag zu den jeweils beworbenen Immobilien ein Energieverbrauchsausweis vor.

Nachdem außergerichtlich keine Unterlassungserklärungen abgegeben wurden, klagte die Deutsche Umwelthilfe vor dem Oberlandesgericht Hamm. Es sollte den Maklern untersagt werden, Anzeigen für Immobilien ohne Angaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen.

Geschickt hat das Oberlandesgericht Hamm eine wesentliche Frage nicht beantwortet. Bisher ist höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob Makler entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes die Informationspflichten des § 16 a EnEV erfüllen müssen. Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung trifft die Informationspflicht nur den Verkäufer, den Vermieter, den Verpächter oder Leasinggeber. Makler sind im Gesetz ausdrücklich nicht genannt. Diese Frage, so führt das Oberlandesgericht Hamm aus, muss nicht abschließend beantwortet werden.

Geschickt löst das Gericht die Rechtsfrage über eine andere Norm. Es wird in der Entscheidung des Oberlandesgerichts darauf hingewiesen, dass das Veröffentlichen der Immobilienanzeigen aufgrund der Regelung in § 5 a Abs. 2 des Gesetzes gegen den Unlauteren Wettbewerb (UWG) als wettbewerbswidriges Verhalten der Makler zu bewerten ist. Nach Auffassung des Gerichts ist es wettbewerbswidrig, weil dem Verbraucher wesentliche Informationen vorenthalten werden. Diese Informationen werden benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung treffen zu können. Das Vorenthalten ist nach Auffassung des Senats geeignet, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte. Die Angaben aus dem Energieausweis sind wesentlich. Insoweit hätten die entsprechenden Informationen ohne unzumutbare Mehrkosten in der Immobilienanzeige mitgeteilt werden müssen.

Ob wirklich Verbraucher bei der derzeitigen Immobilienlage den Erwerb einer Immobilie oder auch die Anmietung einer Wohnung davon abhängig machen, ob alle Angaben des Energieausweises in der Immobilienanzeige veröffentlicht sind, scheint mehr als zweifelhaft. Aus Sicht unserer Kanzlei ist es unvorstellbar, dass eine Anmietung oder auch ein Kauf einer Immobilie ohne weitere Detailangaben und ohne Übermittlung eines ausführlichen Exposés erfolgen. Solche Entscheidungen zur Anmietung oder zum Erwerb einer Immobilie werden nicht spontan getroffen, sondern allein schon wegen der bei einem Kauf notwendigen Finanzierung sehr überlegt. Dann ist im Rahmen der weiteren Informationsvermittlung ohne Weiteres möglich, aus Sicht eines Käufers oder Mieters die entsprechenden Angaben aus dem Energieausweis abzufragen und auf der anderen Seite für den Makler ausreichend Zeit, die entsprechenden Informationen zu veröffentlichen.

Nach unserer Wahrnehmung führt die zunehmende Vielfalt von Informationen letztendlich dazu, dass Verbraucher „überinformiert“ sind und nicht wirklich einen Informationsmehrwert erhalten.

Ob die rechtliche Lösung des Oberlandesgerichts Hamm insoweit der Weisheit letzter Schluss ist, mag bezweifelt werden. Nach unserer Einschätzung werden den Verbrauchern keine wesentlichen Informationen vorenthalten, wenn beispielsweise eine Angabe zum wesentlichen Energieträger des Gebäudes erst später und nicht direkt in der Immobilienanzeige übermittelt wird.

Der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat in beiden Fällen die Revision zugelassen. Möglicherweise wird im Rahmen eines weitergehenden Verfahrens der Bundesgerichtshof zu neuen rechtlichen Erkenntnissen und Weisheiten kommen.

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

Ein Kommentar zu “Deutsche Umwelthilfe gewinnt vor dem OLG Hamm – Informationspflichten für Makler
  • 9. Dezember 2017 um 12:36 Uhr
    Kienle says:

    Die Behauptung der Gerichte, dass aufgrund einer kleinen Anzeige eine Entscheidung für Kauf oder Miete getroffen wird ist irrig. Käufer und Mieter erhalten immer ein Exposé, aus dem alle Daten ausführlich hervorgehen. Der unverschämten und verlogenen Abzocke durch die ‘Deutsche Umwelthilfe’ sollte ein Ende bereitet werden.

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