Haftung des Anwalts für entgangenen Gewinn bei Grundstücksverkauf (BGH Urteil zur Anwaltshaftung)

BGH, Urteil vom 27.11. 1997 – IXZR141/96 (Dresden)

Sachverhalt

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks mit 1254qm (im Folgenden: größeres Grundstück) in Dresden. Am 21.1.1991 kaufte die Klägerin von der Stadt Dresden ein Nachbargrundstück mit 453qm (im Folgenden: kleineres Grundstück) hinzu. Das Grundstück kostete 3.624DM, der Stadt wurde allerdings das Recht vorbehalten, die Differenz zu dem auf den 30.9. 1997 noch zu ermittelnden Verkehrswert nachzufordern. Auch wurde der Stadt ein Vorkaufsrecht eingeräumt, die Eigentumserwerbsvormerkung wurde von der Klägerin bewilligt.

Am 20.1.1992 boten die Kläger beide Grundstücke lastenfrei der D-GmbH (im Folgenden: D) für 900DM pro qm zum Erwerb an. Der Urkunde war eine Bestimmung beigefügt in der es heißt, dass sich der Anbietende bis zum Ablauf des 30.9.1992 an das Angebot hält.

D verpflichtete sich zur Annahme des Angebots und die Klägerin bewilligte D die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.

Die Stadt forderte nun einen Betrag von 50.776DM für das kleinere Grundstück nach, da sich die Klägerin nicht in der Lage sah diesen Betrag zu zahlen, wandte sie sich an den Beklagten Anwalt. Dieser sollte der Klägerin dabei helfen, ihre Ansprüche gegen D schneller durchzusetzen oder falls dies nicht gelingen sollte, sich aus der Bindung an das Verkaufsangebot zu lösen.

Der Beklagte widersprach daraufhin einer Verlängerung der Bindungsfrist über den 30.9.1992 hinaus. Aufgrund der Zahlungsverweigerung der Klägerin, erklärte die Stadt für das kleinere Grundstück den Rücktritt vom Kaufvertrag, dieser wurde später rückabgewickelt.

Die Klägerin verkaufte anschließend das große Grundstück anderweitig an einen Kaufmann. Danach erst nahm D das Verkaufsangebot der Kläger für das größere Grundstück an. Der Kaufvertrag mit dem Kaufmann wurde nicht durchgeführt. Die Klägerin traf später mit D eine Vereinbarung über die Herabsetzung des Kaufpreises, damit jene von der Geltendmachung eines angeblichen Zurückbehaltungsrechts, wegen der für H eingetragenen nachrangigen Vormerkung,  Abstand nahm.

Die Klägerin hat den Beklagten wegen Verletzung seiner anwaltlichen Pflichten auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.005.828,61DM verklagt.

Das Landgericht gab der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 347924DM (entgangener Gewinn aus der nicht zustande gekommenen Weiterveräußerung des kleineren Grundstücks) statt. Auf die Berufung des Beklagten wies das Oberlandesgericht die Klage insgesamt ab. Die Revision der Klägerin führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Entscheidungsgründe

Es bestand die Pflicht des Beklagten, der Klägerin anzuraten, den Vertrag mit der Stadt Dresden über den Kauf des kleineren Grundstücks zu erfüllen, damit sie als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden und so die erste Voraussetzung für die Annahme des D unterbreiteten Vertragsangebots schaffen konnte. Auch war die Klägerin nach dem Vertrag vom 20.1.1992 nicht dazu befugt, einer Verlängerung des Angebots über den 30.9. 1992 hinaus zu “widersprechen”. Eine weitere wesentliche Pflicht des Beklagten wäre es gewesen, die Klägerin auf die wirtschaftlichen Nachteile hinzuweisen, die ihr drohten, wenn sie sich auf das Geschäft mit dem Kaufmann einließ. Denn die einseitige  Abstandnahme von dem Vertragsangebot an D, war auch in wirtschaftlicher Hinsicht mit einem beachtlichen Risiko einer Schadensersatzpflicht behaftet.

Fazit

Es besteht eine Pflicht zur umfangreichen Beratung durch einen Rechtsanwalt. Kommt ein Anwalt dieser Pflicht nicht nach, macht dieser sich im Rahmen der Anwaltshaftung strafbar und ist bei einem eintretenden Schaden zu einem Schadensersatz verpflichtet.

BGH, Urteil vom 27.11. 1997 – IXZR141/96 (Dresden)

 
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Rechtsanwalt Thomas Feil in den Medien

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